7 pièges à éviter lors de l’investissement en SCPI

Un placement moins liquide qu’il n’y paraît

Contrairement aux actions ou aux fonds cotés, les SCPI ne sont pas des placements immédiatement revendables. La revente de parts peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois en fonction de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. 

Ce manque de liquidité peut être un problème en cas de besoin urgent de liquidités ou de changement de stratégie d’investissement.

De plus, en période de crise économique, la demande pour certaines SCPI peut chuter, rendant la cession des parts encore plus difficile.

Les bonnes pratiques pour éviter ce piège

Privilégier les SCPI à capital variable, qui offrent généralement plus de flexibilité pour la revente des parts.

Vérifier le volume d’échanges et le marché secondaire de la SCPI avant d’investir. Certaines SCPI affichent une faible demande sur le marché de la revente, ce qui peut rallonger les délais.

Anticiper un horizon d’investissement long (au moins 8 à 10 ans) et ne pas investir des fonds dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

L’erreur d’un investisseur mal informé

Un investisseur place 30 000 € dans une SCPI sans se renseigner sur sa liquidité. Trois ans plus tard, il doit récupérer son capital pour financer un projet immobilier, mais découvre que ses parts sont en attente de revente depuis plusieurs mois en raison d’un marché secondaire peu actif. 

Résultat : il est contraint d’attendre ou de vendre ses parts à un prix inférieur à leur valeur d’acquisition.

Moralité : l’investissement en SCPI est un placement long terme. Il est essentiel d’évaluer la liquidité avant d’investir pour éviter une mauvaise surprise au moment de la revente. 

Un rendement élevé n’est pas toujours synonyme de bon investissement

Un taux de distribution attractif peut sembler être un argument décisif pour choisir une SCPI. Pourtant, un rendement élevé cache parfois des risques sous-jacents qui compromettent la stabilité de l’investissement. 

Une SCPI affichant un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché peut être exposée à une vacance locative importante, une mauvaise gestion des actifs ou une dette trop élevée qui fragilise sa solidité financière.

De plus, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Une SCPI qui a bien performé ces dernières années ne garantit pas que ce rendement sera maintenu sur le long terme.

Comment éviter ce piège et sécuriser son investissement ?

Analyser le taux d’occupation financier (TOF) : un TOF inférieur à 90 % peut indiquer un problème de gestion ou un manque de demande locative.

Examiner la stratégie de la société de gestion : certaines SCPI peuvent verser des dividendes élevés en puisant dans leurs réserves, une pratique risquée sur le long terme.

Comparer le rendement avec la moyenne du marché : un taux de distribution trop élevé par rapport aux autres SCPI du même secteur peut être un signal d’alerte.

Regarder la régularité des distributions : une SCPI qui réduit ses dividendes d’une année sur l’autre peut indiquer des difficultés financières.

Des frais qui réduisent le rendement réel

Investir en SCPI ne se résume pas uniquement à comparer les rendements affichés. De nombreux investisseurs négligent les frais inhérents à ces placements, qui peuvent affecter significativement la rentabilité nette.

Les principaux frais à prendre en compte sont :

Les frais de souscription, souvent compris entre 8 % et 12 % du montant investi, qui réduisent la valeur initiale des parts.

Les frais de gestion, prélevés sur les loyers perçus, qui oscillent généralement entre 8 % et 12 % par an.

Les frais de cession, appliqués lors de la revente des parts, pouvant rendre la sortie plus coûteuse que prévu.

Beaucoup d’investisseurs se focalisent sur le taux de distribution, sans tenir compte de ces coûts qui grignotent leur rendement réel.

Comment éviter ce piège et optimiser son investissement ?

Comparer plusieurs SCPI en prenant en compte les frais et non seulement le rendement affiché.

Privilégier les SCPI sans frais de souscription, comme Iroko Zen, pour maximiser la rentabilité dès le départ.

Analyser l’impact des frais de gestion sur le revenu net perçu et privilégier des sociétés de gestion transparentes sur leurs coûts.

Un investissement trop concentré augmente le risque

Placer tout son capital dans une seule SCPI ou un seul type d’actif immobilier peut s’avérer risqué, surtout en cas de crise sectorielle. Certaines SCPI sont plus sensibles aux évolutions économiques :

Les SCPI de bureaux peuvent être impactées par la réduction des surfaces louées par les entreprises (télétravail…).

Les SCPI de commerces subissent la concurrence du e-commerce et les fermetures de magasins physiques.

Les SCPI résidentielles, bien que plus stables, peuvent être touchées par des réglementations contraignantes ou des plafonnements de loyers.

Sans diversification, un retournement du marché immobilier dans un secteur donné peut fragiliser l’investissement et impacter la rentabilité globale.

Comment limiter ce risque et sécuriser son placement ?

Diversifier les secteurs immobiliers : combiner SCPI de bureaux, commerces, santé, logistique et résidentiel permet d’atténuer l’impact d’une crise spécifique à un marché.

Opter pour une diversification géographique : investir dans des SCPI présentes en France, en Europe ou à l’international réduit l’exposition aux fluctuations économiques locales.

Privilégier les SCPI multi-actifs, qui intègrent différents types de biens pour maximiser la résilience du portefeuille.

Une imposition élevée qui réduit la rentabilité nette

Investir en SCPI peut sembler attractif grâce aux rendements bruts affichés, souvent compris entre 4 % et 6 %. Cependant, ces revenus peuvent être fortement taxés, car ils sont considérés comme des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).

En fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, la fiscalité peut représenter un véritable frein à la rentabilité :

TMI à 30 % → Taxation totale de 47,2 % sur les revenus SCPI.

TMI à 41 % → Taxation totale de 58,2 %, soit plus de la moitié des revenus perçus.

Ainsi, un investisseur non préparé peut voir son rendement réel nettement diminué après impôt, compromettant l’intérêt de son placement.

Comment réduire la fiscalité et optimiser son investissement ?

Placer ses SCPI dans un contrat d’assurance-vie : en investissant via une assurance-vie, les revenus ne sont pas imposés tant qu’ils ne sont pas retirés. Après 8 ans, la fiscalité devient plus avantageuse, notamment avec l’abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.

Privilégier les SCPI européennes : certaines SCPI investies hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne…) bénéficient d’une fiscalité plus clémente, car leurs revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Comparer l’impact fiscal avant d’investir : calculer la rentabilité nette après impôt pour éviter les mauvaises surprises.

Une mauvaise gestion peut impacter la rentabilité

Investir dans une SCPI signifie confier son capital à une société de gestion qui s’occupe d’acquérir, d’exploiter et d’optimiser les actifs immobiliers. Si cette dernière manque d’expertise ou adopte une stratégie risquée, l’impact peut être significatif :

Un taux d’occupation faible : des biens vacants entraînent une baisse des revenus locatifs et donc des dividendes distribués aux investisseurs.

Une gestion financière fragile : certaines sociétés de gestion puisent dans leurs réserves pour maintenir artificiellement un rendement attractif, ce qui peut compromettre la pérennité des distributions.

Un manque de transparence : des décisions d’investissement risquées ou une mauvaise communication avec les associés peuvent nuire à la confiance des investisseurs.

Une SCPI bien gérée repose sur une stratégie claire, des actifs solides et une gestion prudente des risques. À l’inverse, une SCPI mal gérée peut entraîner une perte de rendement et une moindre liquidité des parts.

Comment choisir une SCPI gérée par une société fiable ?

Analyser les performances passées : une société de gestion expérimentée affiche des rendements réguliers sur plusieurs années et un taux d’occupation financier (TOF) supérieur à 90 %.

Vérifier le volume d’actifs sous gestion : une société de gestion qui administre de nombreux actifs a généralement plus d’expertise et de capacité d’adaptation aux évolutions du marché.

Lire les rapports annuels : ils donnent une vision détaillée des investissements réalisés, des résultats financiers et des stratégies mises en place.

Privilégier une société agréée par l’AMF : toutes les sociétés de gestion doivent être régulées, mais certaines sont plus transparentes que d’autres dans leur communication et leur politique de gestion des risques.

Un placement à long terme qui ne convient pas à tous les profils

Les SCPI sont des investissements immobiliers indirects, ce qui signifie qu’ils suivent les mêmes cycles économiques que l’immobilier physique. Contrairement aux actions ou aux obligations, les SCPI nécessitent un engagement de long terme, généralement entre 8 et 10 ans minimum, pour en tirer pleinement profit.

Sortir trop tôt peut entraîner plusieurs conséquences :

Une perte de capital : en raison des frais de souscription élevés (8 à 12 % du montant investi), la rentabilité réelle des premières années est souvent faible. Une sortie anticipée ne permet pas d’amortir ces frais.

Des difficultés à revendre les parts : selon la liquidité de la SCPI, la revente des parts peut être plus complexe qu’anticipé, notamment si le marché secondaire est peu actif.

Un rendement insuffisant : les SCPI sont conçues pour générer des revenus réguliers et progressifs sur plusieurs années. Un retrait prématuré empêche de profiter pleinement des dividendes cumulés.

Comment éviter ce piège et optimiser son investissement ?

Ne pas investir en SCPI avec un horizon trop court : un placement inférieur à 5 ans est rarement avantageux, car il ne laisse pas le temps aux actifs de générer des revenus optimaux.

S’assurer que l’on n’a pas besoin du capital à court terme : il est préférable d’investir en SCPI avec une épargne dont on n’a pas besoin immédiatement.

Évaluer son projet financier avant d’investir : si l’on prévoit un achat immobilier, une dépense importante ou une nécessité de liquidités à moyen terme, il vaut mieux éviter d’investir en SCPI ou choisir des placements plus flexibles.

Investir en SCPI peut être une stratégie rentable et sécurisée, à condition de faire preuve de vigilance et d’anticiper les pièges courants. Pour maximiser ses chances de réussite et éviter les erreurs coûteuses, voici les bonnes pratiques à adopter.

Analyser les indicateurs clés avant d’investir

Avant d’acheter des parts de SCPI, il faut examiner certains critères fondamentaux qui influencent la rentabilité et la sécurité de l’investissement :

Le rendement net : ne pas se fier uniquement au taux de distribution, mais analyser les frais associés (gestion, souscription, cession) qui impactent le rendement réel.

La liquidité : privilégier les SCPI à capital variable et vérifier le marché secondaire pour anticiper les conditions de revente.

La gestion de la SCPI : choisir une société de gestion reconnue, avec un historique de performance stable et une communication transparente.

Comparer plusieurs SCPI avant de prendre une décision

Il est recommandé de ne pas investir dans la première SCPI venue et d’effectuer une comparaison approfondie entre plusieurs options. Les critères à étudier incluent :

Le type de SCPI : SCPI de rendement, fiscales, diversifiées, selon son profil d’investisseur.

La répartition géographique et sectorielle : une SCPI investie uniquement dans un secteur peut être plus exposée aux crises économiques.

L’historique de performance : une SCPI qui affiche une rentabilité stable sur plusieurs années est souvent un meilleur choix qu’une SCPI récente avec un rendement exceptionnel, mais incertain.

Les SCPI offrent une alternative attractive à l’investissement immobilier traditionnel, mais elles ne sont pas exemptes de risques. Pour sécuriser son placement et éviter les erreurs fréquentes, l’analyse des indicateurs financiers, la diversification et un accompagnement professionnel sont essentiels. Un investisseur bien informé est un investisseur qui maximise son rendement tout en minimisant les mauvaises surprises.