Acheter des parts de SCPI : les étapes

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif. Elles permettent aux investisseurs particuliers de mutualiser leurs ressources pour accéder à des investissements immobiliers diversifiés et de grande envergure, souvent inaccessibles individuellement. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs peuvent accéder au marché immobilier sans avoir à gérer eux-mêmes les biens. 

Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement des SCPI repose sur un modèle simple. Les investisseurs achètent des parts de SCPI auprès de sociétés de gestion spécialisées. Ces sociétés utilisent les fonds collectés pour acquérir des biens immobiliers variés : bureaux, commerces, résidences ou encore entrepôts. 

Les revenus générés par la location de ces biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes trimestriels ou annuels, proportionnellement au nombre de parts détenues.

La gestion des biens immobiliers, y compris l’entretien, la recherche de locataires et la perception des loyers, est assurée par la société de gestion. 

Cette délégation de la gestion immobilière permet aux investisseurs de bénéficier des avantages de l’immobilier sans les contraintes liées à la gestion locative.

Les personnes qui investissent en SCPI sont souvent à la recherche d’une rentabilité attractive et d’un rendement stable. En effet, les SCPI offrent généralement des taux de rendement supérieurs à ceux des placements financiers traditionnels, comme les livrets d’épargne ou les obligations. 

Les revenus locatifs générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes réguliers. Ces dividendes peuvent varier selon la performance de la SCPI, mais ils offrent généralement un rendement compétitif. 

Les SCPI bénéficient également de la valorisation du patrimoine immobilier. Si les biens immobiliers prennent de la valeur, cela peut aussi entraîner une augmentation de la valeur des parts de SCPI détenues par les investisseurs, offrant ainsi une double source de rentabilité : les revenus locatifs et la plus-value potentielle. 

Diversification des investissements

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, où l’investisseur est exposé aux risques liés à un seul bien, les SCPI investissent dans un large portefeuille de biens immobiliers répartis sur plusieurs zones géographiques et secteurs économiques. 

Cette variété permet de mieux distribuer les risques, car même si les performances individuelles des biens peuvent varier, l’impact sur le portefeuille global est atténué. C’est aussi un moyen de profiter des dynamiques de marché spécifiques à chaque secteur immobilier.

Accessibilité financière

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier qui nécessite un apport conséquent, l’acquisition de parts de SCPI peut se faire avec un montant initial relativement faible, à partir de quelques centaines d’euros seulement. Cette accessibilité financière permet à des investisseurs individuels de se lancer dans l’investissement immobilier ou de diversifier leur portefeuille sans mobiliser des sommes importantes.

Un investisseur peut augmenter progressivement son exposition en achetant des parts supplémentaires au fil du temps, en fonction de ses capacités financières et de ses objectifs d’investissement. 

Les frais d’entrée et de sortie

Lors de l’achat de parts de SCPI, il faut tenir compte des frais associés, notamment les frais d’entrée et de sortie :  

• Les frais d’entrée, ou frais de souscription, couvrent les coûts liés à l’acquisition des biens immobiliers et à la gestion de l’investissement. Ces frais peuvent varier de 8% à 12% du montant investi. 
• Les frais de sortie, quant à eux, sont applicables lors de la revente des parts et peuvent inclure des frais de transaction ou des pénalités de retrait anticipé. Il est important de comparer ces frais entre les différentes SCPI pour évaluer leur impact sur la rentabilité globale de l’investissement.

Le taux de rendement représente le pourcentage de revenu locatif distribué aux investisseurs par rapport à la valeur des parts. Un taux de rendement élevé va être attractif, mais il faut surtout examiner la stabilité et la régularité de ces distributions dans le temps. 

Le taux de distribution, quant à lui, correspond au montant des revenus locatifs redistribués aux investisseurs après déduction des frais de gestion. Analyser le taux de distribution permet de mieux comprendre la rentabilité réelle de l’investissement.

Le niveau de risque

Comme tout investissement, les SCPI comportent un risque de perte en capital. Les principaux risques incluent : 

• le risque locatif (vacance des biens) ;
• le risque de marché (dévaluation des biens immobiliers) ;
• le risque de liquidité (difficulté à revendre les parts). 

Les investisseurs doivent examiner la composition du portefeuille de la SCPI, la qualité des locataires, la localisation des biens et la stratégie de la société de gestion pour évaluer le niveau de risque. 

La diversification des actifs

C’est un critère fondamental pour minimiser les risques et optimiser la performance de l’investissement en SCPI. Une SCPI diversifiée investit dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, entrepôts) et dans diverses zones géographiques. 

Lors de la sélection d’une SCPI, il est essentiel de vérifier la composition du portefeuille et de s’assurer qu’il est suffisamment diversifié pour offrir une protection contre les fluctuations du marché immobilier et les aléas économiques. 

Les plateformes en ligne

Les plateformes en ligne sont devenues une option populaire pour acheter des parts de SCPI, grâce à leur accessibilité et leur simplicité d’utilisation. Ces plateformes spécialisées permettent aux investisseurs de comparer facilement les différentes SCPI, d’accéder à des informations détaillées sur chaque produit et de réaliser des simulations de rendement. 

Les démarches d’achat sont souvent simplifiées, avec des processus de souscription dématérialisés et un accompagnement personnalisé. Certaines plateformes offrent également des services de gestion de portefeuille et des conseils d’experts pour aider les investisseurs à faire les meilleurs choix en fonction de leurs objectifs financiers et de leur profil de risque.

Les banques et les assurances

Les banques et les assurances proposent également des parts de SCPI dans le cadre de leurs offres d’investissement. En passant par ces institutions, les investisseurs bénéficient de la sécurité et de la confiance associées à des acteurs financiers établis. 

Certaines banques et compagnies d’assurance offrent la possibilité de souscrire à des SCPI dans le cadre de contrats d’assurance-vie, permettant ainsi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’optimiser la gestion de son patrimoine.

Les sociétés de gestion

Les sociétés de gestion sont les entités qui créent et gèrent les SCPI. Acheter des parts de SCPI directement auprès de ces sociétés permet d’obtenir des informations détaillées sur les stratégies d’investissement et la performance des SCPI. 

Les sociétés de gestion offrent souvent des services de souscription en ligne, ainsi que des outils pour suivre la performance des investissements. En achetant directement auprès d’une société de gestion, les investisseurs peuvent bénéficier de frais réduits, car il n’y a pas d’intermédiaire. 

Nexity propose une gamme variée de SCPI répondant à différents profils d’investisseurs.

Financer l’achat de parts de SCPI

L’achat de parts de SCPI peut être financé de différentes manières en fonction de vos ressources et de vos objectifs financiers. 

Le financement sur fonds propres

Financer l’achat de parts de SCPI avec des fonds propres est une méthode simple et directe, car elle ne nécessite pas l’approbation d’un prêt. Utiliser vos économies ou des liquidités disponibles pour acheter des parts de SCPI vous permet d’éviter les remboursements mensuels de crédit et de maximiser les rendements.

Le financement à crédit

Le financement à crédit est une option populaire pour l’achat de parts de SCPI, car il permet de bénéficier de l’effet de levier. Pour financer votre achat à crédit, vous pouvez opter pour un prêt immobilier ou un prêt personnel dédié à l’achat de parts de SCPI. 

Les prêts immobiliers sont privilégiés car ils offrent des taux d’intérêt plus bas et des durées de remboursement plus longues (généralement 10 à 20 ans). 

Les loyers perçus par la SCPI peuvent couvrir une partie ou la totalité des remboursements mensuels du prêt, rendant l’investissement moins contraignant financièrement. 

L’achat de parts de SCPI peut être financé de différentes manières en fonction de vos ressources et de vos objectifs financiers. 

Le financement sur fonds propres

Financer l’achat de parts de SCPI avec des fonds propres est une méthode simple et directe, car elle ne nécessite pas l’approbation d’un prêt. Utiliser vos économies ou des liquidités disponibles pour acheter des parts de SCPI vous permet d’éviter les remboursements mensuels de crédit et de maximiser les rendements.

Le financement à crédit

Le financement à crédit est une option populaire pour l’achat de parts de SCPI, car il permet de bénéficier de l’effet de levier. Pour financer votre achat à crédit, vous pouvez opter pour un prêt immobilier ou un prêt personnel dédié à l’achat de parts de SCPI. 

Les prêts immobiliers sont privilégiés car ils offrent des taux d’intérêt plus bas et des durées de remboursement plus longues (généralement 10 à 20 ans). 

Les loyers perçus par la SCPI peuvent couvrir une partie ou la totalité des remboursements mensuels du prêt, rendant l’investissement moins contraignant financièrement. 

L’imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs générés par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés dans la catégorie correspondante sur votre déclaration de revenus. 

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. 

Il est possible de déduire certaines charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) des revenus fonciers pour réduire l’assiette imposable.

La fiscalité des plus-values

Lors de la revente de parts de SCPI, les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Le taux d’imposition est de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition totale de 36,2 %. 

Cependant, des abattements pour durée de détention s’appliquent, réduisant progressivement l’imposition. 

Les dispositifs de défiscalisation

Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux grâce à des dispositifs de défiscalisation. 

• SCPI de déficit foncier : investir dans des SCPI de déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers imposables.
• SCPI Pinel : les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs éligibles à la loi Pinel, permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location des biens. 
• SCPI Malraux : les SCPI Malraux investissent dans la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. Les travaux de rénovation bénéficient d’une réduction d’impôt substantielle, ce qui peut rendre l’investissement très attractif.
• SCPI Denormandie : ce dispositif vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines zones spécifiques. Les travaux réalisés dans le cadre de la SCPI Denormandie ouvrent droit à une réduction d’impôt.

Quels sont les avantages quand on achète des parts de SCPI ?

Les SCPI offrent plusieurs avantages significatifs pour les investisseurs :

1. Diversification : en investissant dans des SCPI, les investisseurs accèdent à un portefeuille diversifié de biens immobiliers situés dans différentes régions et secteurs d’activité. Cette diversification réduit le risque global de l’investissement.
2. Accès à l’immobilier professionnel : les SCPI permettent d’investir dans des biens immobiliers de grande envergure, souvent inaccessibles aux investisseurs individuels en raison de leur coût élevé.
3. Revenus passifs réguliers : les loyers perçus des biens immobiliers sont redistribués sous forme de dividendes, offrant ainsi des revenus passifs réguliers aux investisseurs.
4. Gestion professionnelle : la gestion des biens est assurée par des sociétés de gestion spécialisées, ce qui libère les investisseurs des contraintes de la gestion locative et leur permet de bénéficier de l’expertise de professionnels de l’immobilier.
5.  
6. Fiscalité avantageuse : les SCPI peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs, tels que les réductions d’impôt liées à l’investissement dans l’immobilier locatif, permettant aux investisseurs d’optimiser leur fiscalité.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Acheter des parts de SCPI est un processus simple et accessible pour les investisseurs. Voici les étapes clés pour vous guider dans cette démarche :

1. Choisissez votre SCPI : Avant d’investir, évaluez les critères importants comme les frais de souscription, le taux de rendement, le niveau de risque, le montant minimum d’investissement et la diversification des actifs. Prenez le temps de comparer plusieurs SCPI pour trouver celle qui correspond le mieux à vos objectifs financiers et à votre profil d’investisseur.
    
2. Sélectionnez un canal d’achat
   • Plateformes en ligne 
   • Banques et assurances 
   • Sociétés de gestion 
   • Conseillers en gestion de patrimoine
      
3. Ouvrez un compte : Fournissez les documents requis (pièce d’identité, justificatif de domicile, relevé d’identité bancaire, etc.) pour ouvrir un compte d’investissement. Une fois les documents vérifiés, votre compte sera validé et prêt pour l’achat de parts.
    
4. Passez votre ordre d'achat : Déterminez le montant que vous souhaitez investir. Assurez-vous de respecter le montant minimum d’investissement requis par la SCPI choisie. Suivez les étapes de souscription indiquées par le canal d’achat sélectionné. 
    
5. Recevez vos parts de SCPI : Une fois votre souscription validée, vous recevrez une confirmation de l’achat de vos parts de SCPI. Vous pourrez suivre la performance de votre investissement via les relevés périodiques fournis par la société de gestion ou la plateforme d’achat. 
    
6. Profitez des revenus locatifs : Les revenus locatifs perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Ces revenus peuvent être versés trimestriellement ou annuellement, selon la politique de distribution de la SCPI.