Comment bien sélectionner une SCPI ?

Avant d’investir dans une SCPI, vous devez bien comprendre son fonctionnement et ses particularités. Ce placement immobilier indirect offre de nombreux avantages, mais aussi des contraintes qu’il faut anticiper.

Définition

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant d’accéder à l’immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. Concrètement, un investisseur acquiert des parts de SCPI, qui lui donnent droit à une fraction des loyers générés par un portefeuille de biens géré par une société de gestion spécialisée.

Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier diversifié : bureaux, commerces, logements, résidences médicalisées, entrepôts logistiques, etc. Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels.

Les différents types de SCPI

Les SCPI se déclinent en plusieurs catégories, chacune répondant à des objectifs d’investissement spécifiques :

SCPI de rendement : elles visent à générer des revenus réguliers grâce à l’exploitation d’un portefeuille d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, logistique). Elles sont adaptées aux investisseurs recherchant un complément de revenus passif.

SCPI fiscales : Elles permettent d’optimiser sa fiscalité en bénéficiant de dispositifs comme Malraux, Denormandie ou le déficit foncier. En contrepartie, elles imposent des contraintes de détention à long terme.

SCPI de plus-value : plutôt que de générer des revenus immédiats, elles investissent dans des actifs à fort potentiel d’appréciation afin de réaliser une valorisation du capital à long terme.

Chaque type de SCPI répond à une stratégie d’investissement différente. Le choix dépend donc des objectifs patrimoniaux de l’investisseur et de son appétence au risque.

Pourquoi investir en SCPI ?

Les SCPI offrent un accès simplifié à l’immobilier tout en supprimant les contraintes de gestion locative. 

Un rendement attractif : les SCPI affichent des rendements moyens de 4 % à 6 %, souvent supérieurs à ceux des placements classiques comme l’assurance-vie en fonds euros ou les livrets bancaires.

Une diversification des risques : contrairement à un investissement immobilier en direct, où l’on dépend d’un seul bien et d’un seul locataire, une SCPI répartit les investissements sur des dizaines voire des centaines d’actifs, limitant ainsi l’exposition aux impayés et aux vacances locatives.

Une accessibilité facilitée : il est possible d’investir en SCPI avec un ticket d’entrée bien plus faible qu’un achat immobilier classique, souvent à partir de quelques centaines ou milliers d’euros.

Une gestion totalement déléguée : la société de gestion s’occupe de l’acquisition, de la location et de l’entretien des biens, libérant ainsi l’investisseur de toutes les contraintes administratives.

Mais comme tout placement, elles comportent aussi des inconvénients à bien mesurer avant d’investir.

Une liquidité plus faible qu’un placement financier : contrairement aux actions ou aux fonds boursiers, revendre ses parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines ou mois, selon la demande sur le marché secondaire.

Des frais à anticiper : les SCPI facturent des frais de souscription (5 % à 12 %) et de gestion (8 % à 12 % des loyers), qui doivent être pris en compte pour calculer la rentabilité nette.

Une fiscalité lourde : les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Des solutions existent pour optimiser cet aspect, notamment via l’assurance-vie ou les SCPI européennes.

Investir en SCPI est une décision qui doit être prise avec soin. Plusieurs critères permettent d’évaluer la qualité et la rentabilité d’une SCPI avant de s’engager. 

Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : un indicateur clé

Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est l’un des principaux indicateurs de rentabilité d’une SCPI. Il représente le rendement brut distribué aux investisseurs par rapport au prix moyen des parts. En 2024, les SCPI affichent en moyenne un TDVM de 4 % à 6 %, mais ce taux peut varier selon la stratégie et la typologie des actifs.

Bon à savoir

Un TDVM élevé peut parfois masquer des risques sous-jacents (vacance locative, rotation des locataires). Il est donc essentiel d’analyser la stabilité du rendement sur plusieurs années.

Rendement net après frais et fiscalité

Le rendement brut ne suffit pas à évaluer la performance réelle d’une SCPI. Il faut aussi prendre en compte :

Les frais de gestion, qui varient entre 8 % et 12 % des loyers perçus.

Les frais de souscription, qui peuvent aller jusqu’à 10 % du capital investi.

La fiscalité, puisque les revenus issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Pour optimiser la fiscalité, certaines SCPI européennes offrent un cadre plus avantageux avec une imposition réduite.

Importance de l’expérience et de la réputation de la société de gestion

La gestion d’une SCPI est confiée à une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Un gestionnaire expérimenté garantit une meilleure sélection des actifs et une gestion optimisée des locataires.

Les critères à vérifier :

L’ancienneté de la société de gestion : une SCPI gérée par un acteur présent depuis plusieurs années sur le marché offre généralement plus de garanties.

Le volume d’actifs sous gestion : plus une société gère d’actifs, plus elle a de poids pour négocier les loyers et sécuriser les investissements.

Nombre d’actifs sous gestion et solidité financière

Une SCPI bien diversifiée repose sur un portefeuille large et varié. Une société de gestion solide doit être capable de :

Sélectionner des actifs immobiliers attractifs et bien positionnés.

Maintenir un taux d’occupation élevé pour assurer la stabilité des revenus locatifs.

Bon à savoir

Vérifiez les rapports annuels et la communication de la société de gestion pour évaluer sa transparence et sa stratégie d’investissement.

SCPI à capital fixe vs SCPI à capital variable

La liquidité d’une SCPI dépend du type de capital :

SCPI à capital fixe : les parts ne peuvent être achetées qu’au moment d’une augmentation de capital ou sur le marché secondaire. Votre placement devient moins liquide en cas de faible demande.

SCPI à capital variable : l’émission et le rachat de parts sont possibles en continu, offrant une meilleure flexibilité pour l’investisseur.

Marché secondaire et facilité de revente des parts

Si une SCPI est peu liquide, revendre ses parts peut être long et contraignant. Avant d’investir, il est donc recommandé de :

Vérifier le volume d’échanges sur le marché secondaire.

Privilégier les SCPI avec une forte capitalisation et une bonne rotation des parts.

Pour anticiper la revente, certaines SCPI intègrent des mécanismes de rachat de parts, limitant ainsi le risque de blocage.

Secteurs : bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel

Une SCPI bien diversifiée réduit le risque locatif en répartissant ses investissements sur plusieurs segments immobiliers :

Bureaux : stabilité grâce aux baux professionnels longs, mais dépendance aux cycles économiques.

Commerces : potentiel intéressant, mais impacté par les évolutions du commerce en ligne.

Logistique : forte demande avec l’essor du e-commerce, offrant une bonne rentabilité.

Santé : résidences médicalisées et EHPAD, secteur en forte croissance avec le vieillissement de la population.

Résidentiel : demande constante, mais rendement souvent plus faible que les actifs professionnels.

Notre conseil : diversifier entre plusieurs types d’actifs permet de sécuriser ses revenus locatifs face aux fluctuations économiques.

Répartition géographique : France, Europe, international

L’exposition géographique d’une SCPI impacte directement sa résilience face aux crises locales. Deux stratégies possibles :

SCPI 100 % France : l’avantage d’un marché connu, mais dépendance aux cycles économiques nationaux.

SCPI européennes : fiscalité souvent plus attractive et opportunités de rendement intéressantes.

SCPI internationales : risque plus élevé, mais diversification renforcée avec des marchés porteurs (États-Unis, Asie).

Vérifiez les zones d’implantation des biens d’une SCPI pour anticiper leur potentiel de valorisation.

Frais de souscription et frais de gestion

Les frais peuvent fortement impacter la rentabilité d’une SCPI. Il est essentiel de bien les analyser avant d’investir :

Frais de souscription : généralement entre 5 % et 12 % du montant investi.

Frais de gestion : entre 8 % et 12 % des loyers, prélevés annuellement par la société de gestion.

Frais de cession : en cas de revente, certaines SCPI appliquent une commission sur la transaction.

Vérifiez les rendements nets après frais et non les rendements bruts qui sont souvent mis en avant.

Quel rendement attendre d’une SCPI en 2024 ?

Le rendement des SCPI varie en fonction de la stratégie d’investissement et du type d’actifs détenus. En 2024, la plupart des SCPI de rendement affichent un TDVM compris entre 4 % et 6 %, avec certaines SCPI dépassant même les 6,5 % pour les plus performantes. Les SCPI spécialisées (logistique, santé) peuvent offrir un rendement plus élevé, mais elles présentent aussi des risques spécifiques. À l’inverse, les SCPI résidentielles ont souvent un rendement plus modéré, mais elles bénéficient d’une meilleure stabilité.

Les SCPI sans frais d’entrée sont-elles plus rentables ?

Les SCPI sans frais d’entrée, comme Iroko Zen, attirent de nombreux investisseurs car elles permettent d’investir sans payer de commission initiale. Toutefois, l’absence de frais de souscription est souvent compensée par des frais de gestion plus élevés ou une politique de redistribution ajustée. Il est donc essentiel d’analyser le rendement net et de comparer avec des SCPI traditionnelles pour s’assurer de la rentabilité à long terme. Ces SCPI sont particulièrement avantageuses pour les investisseurs souhaitant récupérer leur capital plus rapidement, car ils ne subissent pas d’amortissement des frais initiaux.

Faut-il privilégier les SCPI diversifiées ou spécialisées ?

Le choix entre une SCPI diversifiée et une SCPI spécialisée dépend du profil et des objectifs de l’investisseur :

Les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements sur plusieurs classes d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé), limitant ainsi le risque en cas de crise sectorielle. Elles sont idéales pour les investisseurs recherchant une rentabilité stable et équilibrée.

Les SCPI spécialisées se concentrent sur un seul type d’actifs (ex. bureaux, hôtels, santé). Elles peuvent offrir des rendements plus attractifs, mais avec une exposition plus marquée aux fluctuations économiques d’un secteur particulier.

Un investisseur prudent privilégiera la diversification pour réduire les risques, tandis qu’un investisseur plus dynamique pourra chercher des opportunités sur des secteurs spécifiques à fort potentiel.

Comment revendre facilement ses parts de SCPI ?

La revente des parts de SCPI dépend du type de SCPI et de la demande sur le marché secondaire :

SCPI à capital variable : la revente est plus fluide, car la société de gestion rachète généralement les parts en fonction des nouvelles souscriptions. Cependant, en cas de forte demande de retrait, la revente peut prendre plusieurs semaines voire plusieurs mois.

SCPI à capital fixe : ici, la revente se fait sur le marché secondaire via un mécanisme d’échange entre investisseurs. La liquidité est plus restreinte et peut entraîner une décote sur le prix de la part en cas de faible demande.

SCPI détenue en assurance-vie : certaines compagnies permettent une revente plus rapide, mais cela dépend des conditions du contrat.

Pour maximiser ses chances de revente, il est recommandé d’investir dans des SCPI bien établies, avec une bonne capitalisation et une forte demande sur le marché secondaire.

Les SCPI sont-elles adaptées à tous les profils d’investisseurs ?

Les SCPI conviennent à une large gamme d’investisseurs, mais elles ne sont pas adaptées à tous les profils :

Les investisseurs cherchant un complément de revenu apprécieront les SCPI de rendement, qui distribuent des loyers réguliers sous forme de dividendes.

Les investisseurs patrimoniaux préféreront les SCPI fiscales qui permettent de réduire leur imposition.

Les investisseurs à la recherche d’une valorisation à long terme peuvent opter pour des SCPI de plus-value, qui privilégient la revalorisation des actifs plutôt que la distribution immédiate de revenus.

Cependant, les SCPI sont des placements de long terme (8 à 10 ans minimum). Elles sont donc déconseillées aux investisseurs ayant un besoin rapide de liquidité ou ne souhaitant pas immobiliser leur capital sur plusieurs années.