Investir en SCPI à crédit : est-ce intéressant en 2024 ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme d’investissement collectif permettant aux particuliers d’acquérir des parts dans un portefeuille de biens immobiliers. Ces biens sont gérés par une société de gestion professionnelle. La SCPI est un investissement immobilier à long terme où les investisseurs perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur investissement.

Fonctionnement des SCPI

Le fonctionnement des SCPI repose sur une structure simple mais efficace. La société de gestion collecte des fonds auprès des investisseurs par la vente de parts de SCPI. Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir, gérer et entretenir des biens immobiliers, pouvant inclure des bureaux, des commerces, des entrepôts, des logements, et d’autres types de biens immobiliers.

Une fois les biens acquis, la société de gestion s’occupe de toutes les tâches liées à la gestion locative : 

• recherche de locataires ; 
• perception des loyers ; 
• entretien et rénovation des biens ; 
• etc. 

Les revenus locatifs perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes trimestriels ou annuels, après déduction des frais de gestion et des charges.

Les parts de SCPI peuvent être achetées directement auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire de plateformes en ligne, de banques ou de courtiers. Elles peuvent également être revendues sur le marché secondaire, bien que la liquidité des parts puisse varier en fonction des conditions du marché immobilier.

Pour plus d’informations sur le fonctionnement des SCPI, consultez notre définition d’une SCPI.

Les avantages de l’investissement en SCPI

Investir en SCPI présente de nombreux avantages pour les particuliers cherchant à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus passifs.

Diversifier son portefeuille

En investissant dans une SCPI, les particuliers accèdent à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, répartis sur différentes zones géographiques et secteurs économiques. Cette diversification réduit les risques associés à l’investissement immobilier, car elle diminue l’impact de la vacance locative ou de la défaillance d’un locataire unique.

Une gestion professionnelle 

La gestion des biens immobiliers est entièrement déléguée à une société de gestion spécialisée, ce qui libère les investisseurs des contraintes de la gestion locative. Les sociétés de gestion disposent de l’expertise nécessaire pour optimiser la rentabilité des actifs et assurer une gestion efficace des biens.

Un investissement accessible

L’achat de parts de SCPI est accessible à partir de montants relativement faibles, rendant cet investissement attractif pour un large éventail de particuliers. Contrairement à l’achat direct de biens immobiliers, qui nécessite souvent un apport conséquent, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec des sommes plus modestes, à partir d’une centaine d’euros.

Des revenus récurrents 

Les SCPI distribuent régulièrement les revenus locatifs sous forme de dividendes, offrant ainsi une source de revenus passifs pour les investisseurs. Ces revenus peuvent être utilisés pour compléter les revenus existants, préparer la retraite ou réinvestir dans d’autres opportunités.

Potentiel de valorisation 

En plus des revenus locatifs, les investisseurs en SCPI peuvent bénéficier de la valorisation des biens immobiliers du portefeuille. À long terme, la hausse de la valeur des actifs peut se traduire par une augmentation de la valeur des parts détenues.

Le prêt immobilier classique

Le prêt immobilier classique est l’option la plus courante pour financer l’achat de parts de SCPI. Ce type de prêt est généralement accordé pour une durée de 15 à 25 ans.

Il est avantageux pour ses taux d’intérêt attractifs et la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité de l’investissement. 

De plus, la longue durée de remboursement permet d’étaler les paiements, rendant les mensualités plus gérables.

Le crédit in fine est une autre option intéressante pour financer l’achat de parts de SCPI. Contrairement au prêt immobilier classique, le crédit in fine permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin de la période d’emprunt. Il est souvent utilisé pour des durées de 5 à 15 ans.

C’est un excellent moyen de maximiser la trésorerie disponible pendant la durée du prêt, car les mensualités sont constituées uniquement des intérêts. Cela peut être particulièrement avantageux si les revenus générés par les SCPI sont utilisés pour couvrir les intérêts et créer un excédent. Ici aussi, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Cependant, le crédit in fine présente un risque plus élevé en raison du remboursement en une seule fois du capital à la fin du prêt. Il faut donc avoir prévu une stratégie claire pour rembourser le capital, que ce soit par la vente des parts de SCPI ou par d’autres sources de financement.

Le crédit à la consommation

Le crédit à la consommation est une solution de financement plus flexible mais souvent plus coûteuse pour investir en SCPI. Ce type de crédit est généralement accordé pour des montants moins élevés et des durées plus courtes, allant de 1 à 7 ans, avec des taux d’intérêt plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques.

L’avantage principal du crédit à la consommation est sa rapidité et sa simplicité d’obtention, car il ne nécessite pas de garantie hypothécaire. Cela peut être une solution rapide pour des investissements plus modestes ou pour compléter un apport personnel. Par ailleurs, les démarches administratives sont souvent moins complexes que pour un prêt immobilier.

Il faut tout de même faire attention aux taux d’intérêt plus élevés. Les durées de remboursement plus courtes peuvent augmenter le coût total de l’emprunt, réduisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement. 

Les critères d’éligibilité

Pour obtenir un crédit pour investir en SCPI, les investisseurs doivent répondre à certains critères d’éligibilité établis par les institutions financières. Ces critères visent à évaluer la solvabilité et la capacité de remboursement de l’emprunteur. 

Les facteurs d’évaluation incluent :

• Des revenus stables : les banques recherchent des emprunteurs ayant des revenus réguliers et stables. Les revenus doivent être suffisants pour couvrir les mensualités du prêt, en plus des autres charges de l’emprunteur. Les salariés en CDI, les fonctionnaires et les professions libérales ont généralement plus de facilité à obtenir un crédit.
• Taux d’endettement : le taux d’endettement représente la part des revenus consacrée aux remboursements de crédit. En général, les banques acceptent un taux d’endettement maximal de 33 % des revenus nets. Cela signifie que la somme des mensualités de crédit (y compris le futur crédit SCPI) ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets de l’emprunteur.
• Historique de crédit : un bon historique de crédit est essentiel. Les banques examinent les antécédents financiers de l’emprunteur, notamment la gestion des comptes bancaires et le remboursement des crédits passés. Un bon score de crédit et l’absence d’incidents de paiement augmentent les chances d’obtenir un prêt.
• Âge et situation personnelle : les banques prennent en compte l’âge de l’emprunteur et sa situation familiale. Les emprunteurs plus jeunes ou en couple peuvent avoir des conditions de prêt plus favorables en raison de leur potentiel revenus à venir.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Avant de contracter un crédit pour investir en SCPI, il est essentiel de calculer sa capacité d’emprunt. Elle détermine le montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges. Pour ce faire, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

• Les revenus nets mensuels : additionnez tous vos revenus nets mensuels, incluant salaires, revenus fonciers, pensions, et autres sources de revenus.
• Les charges fixes mensuelles : soustrayez vos charges fixes mensuelles, comme les crédits en cours, les loyers, et les charges récurrentes (assurances, frais de scolarité, etc.).
• Le taux d’endettement : le taux d’endettement maximum est généralement de 33%. Cela signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets mensuels. Par exemple, si vos revenus nets sont de 3 000 € par mois, vos mensualités de crédit ne devraient pas excéder 1 000 €.
• La durée du prêt : la durée du prêt influence directement le montant des mensualités. Un prêt à plus longue durée réduit les mensualités, mais augmente le coût total du crédit.

Utilisez un simulateur en ligne pour estimer votre capacité d’emprunt en fonction de ces critères, ou demandez conseil à votre banque ou à un courtier.

Les taux d’intérêt actuels pour les crédits SCPI

Les taux d’intérêt pour les crédits SCPI varient en fonction de plusieurs facteurs, dont la durée du prêt, le profil de l’emprunteur, et les conditions du marché financier. Après la flambée des taux de crédit immobilier en 2022 et 2023, une baisse est amorcée depuis janvier 2024, ce qui permet aux emprunteurs de retrouver un peu de marge de manœuvre. A l’été 2024, les taux d’emprunt varient entre 3,50 et 3,75% en fonction de la durée du crédit et du profil de l’emprunteur.

La sécurité de la banque

Les banques peuvent offrir des conditions avantageuses aux clients fidèles ou ceux ayant une bonne relation bancaire établie. De plus, la relation directe avec l’institution financière permet une meilleure communication et un suivi personnalisé de votre dossier.

À cela s’ajoutent des services complémentaires, par exemple des assurances emprunteur à des tarifs compétitifs ou des conseils en gestion de patrimoine.

Passer par un courtier pour multiplier ses options

Pour les emprunteurs qui ont peu de temps, les courtiers peuvent simplifier le processus de demande de prêt en gérant les démarches administratives et en fournissant des conseils personnalisés tout au long du processus. 

Les courtiers disposent d’un vaste réseau de partenaires bancaires et peuvent accéder à une variété d’offres de prêts, ce qui augmente les chances de trouver des conditions de financement plus favorables. Ils ont également l’expertise pour négocier les taux d’intérêt et les conditions du prêt au nom de l’emprunteur.

Leur connaissance approfondie du marché leur permet de proposer des solutions adaptées aux besoins spécifiques de chaque investisseur, y compris des prêts pour des montants importants ou des situations financières complexes.

Exemple chiffré d’un investissement en SCPI à crédit

Pour illustrer l’intérêt d’un investissement en SCPI à crédit, prenons un exemple concret. Supposons qu’un investisseur souhaite acheter des parts de la SCPI Iroko Zen pour un montant de 40 000 € en empruntant cette somme sur une durée de 15 ans avec un taux d’intérêt fixe de 3,45 %.

Détails du crédit :

• Montant emprunté : 40 000 €
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux d’intérêt fixe : 3,45 %
• Mensualité : 228,80 €

Les mensualités de remboursement s’élèvent à environ 228,80 €. Sur une année, cela représente un total de 2 745,60 € (228,80 € x 12 mois).

Revenus locatifs :

• Taux de distribution de la SCPI Iroko Zen : 7,12 %
• Revenus annuels : 2 848 € (7,12 % de 40 000 €)

Chaque mois, l’investisseur percevra environ 237,33 € de revenus locatifs (2 848 € / 12 mois).

Calcul de l’amortissement :

• Total des mensualités de remboursement annuelles : 2 745,60 €
• Revenus locatifs annuels : 2 848 €
• Différence annuelle : 2 848 € - 2 745,60 € = 102,40 € (excédent)

L’investissement en SCPI à crédit peut être une stratégie très avantageuse pour maximiser le rendement et accroître son patrimoine à long terme, malgré une charge financière initiale plus élevée. Il est important de bien évaluer sa capacité d’emprunt et de comparer les offres pour optimiser les conditions de financement.

Ici, l’amortissement du prêt se fait progressivement sur 20 ans. Pendant cette période, les revenus locatifs assurent le paiement des mensualités, et permettent également de générer un léger excédent.

On peut observer dans cet exemple que le rendement est particulièrement intéressant avec la génération d’un surplus. Cela signifie que l’investisseur ne débourse aucun fonds supplémentaire pour rembourser le prêt, mais qu’en plus il bénéficie d’un rendement net après coût du crédit. 

C’est une opération autofinancée et rentable. L’investisseur bénéficie de l’effet de levier financier pour maximiser son rendement tout en constituant un patrimoine immobilier significatif, générant des revenus passifs importants une fois le prêt remboursé.