Comment évaluer efficacement la rentabilité d'une SCPI ?

La rentabilité est essentielle pour choisir une SCPI, car elle reflète directement sa capacité à générer des revenus réguliers et à valoriser votre investissement dans le temps. 

Une SCPI avec un bon rendement permet d’optimiser votre patrimoine tout en couvrant les frais liés au placement. Elle offre une vision claire de l’efficacité de la gestion des actifs et de la stratégie adoptée par la société de gestion. 

En comparant les performances passées et les perspectives, vous pouvez identifier la SCPI la mieux adaptée à vos objectifs financiers, qu’il s’agisse de revenus complémentaires ou de valorisation à long terme.

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) est l’un des principaux indicateurs pour évaluer la rentabilité d’une SCPI. Il représente le ratio entre les revenus distribués annuellement aux investisseurs et la valeur de leurs parts au 1ᵉʳ janvier de l’année concernée. Le TDVM permet ainsi de comparer facilement les performances entre différentes SCPI.

En 2023, notre SCPI labellisée ISR Iroko Zen affichait un taux de distribution de 7,12%.

Méthode de calcul

Le TDVM se calcule en divisant le montant brut des revenus distribués par la valeur moyenne des parts. Par exemple, si une SCPI distribue 50 € par part et que la valeur de la part est de 1 000 €, son TDVM sera de 5 %.

Le rendement net : prendre en compte les frais

Le rendement brut affiché par une SCPI ne reflète pas toujours la rentabilité réelle pour l’investisseur, car il ne prend pas en compte les frais inhérents au placement.

Les frais de souscription, généralement compris entre 8 % et 12 % du montant investi, peuvent réduire significativement la rentabilité à court terme. À cela s’ajoutent les frais de gestion annuels, souvent autour de 10 % des revenus locatifs générés. D’autres frais annexes peuvent également intervenir, comme les coûts liés à l’acquisition ou la cession de parts.

Calcul du rendement net effectif

Pour calculer le rendement net effectif, il convient de soustraire tous les frais des revenus perçus. Par exemple, si une SCPI offre un TDVM de 5 %, mais que les frais représentent 1,5 %, le rendement net pour l’investisseur sera de 3,5 %. Ce calcul permet d’évaluer la rentabilité réelle d’un investissement SCPI et de comparer avec d’autres types de placements.

L’effet de levier : investir à crédit

L’utilisation du crédit immobilier pour financer l’achat de parts SCPI peut améliorer la rentabilité grâce à l’effet de levier.

L’effet de levier repose sur la possibilité de financer tout ou partie de son investissement avec un emprunt. En cas de rendement supérieur au coût du crédit (taux d’intérêt), l’investisseur peut augmenter ses gains tout en limitant son apport initial. Par exemple, avec un rendement brut de 5 % et un coût du crédit à 2 %, l’effet de levier permet de maximiser les rendements sur les fonds réellement investis.

Avantages et risques liés à l’endettement

Bien que l’effet de levier puisse améliorer la rentabilité, il comporte des risques. Si les taux d’intérêt augmentent ou si les performances de la SCPI baissent, le crédit peut devenir un fardeau, entraînant une perte de rentabilité. L’investisseur doit également considérer le risque de perte de capital en cas de revente à un prix inférieur à la valeur d’acquisition. Une bonne gestion de l’endettement est donc essentielle pour tirer pleinement parti de l’effet de levier tout en limitant les risques.

Rôle de la société de gestion dans la sélection et la valorisation des actifs

C’est la société de gestion qui intervient sur l’achat, la gestion et la valorisation des actifs immobiliers. Sa capacité à identifier des opportunités attractives, à négocier des prix compétitifs et à optimiser les revenus locatifs conditionne directement les performances de la SCPI. 

Les sociétés reconnues bénéficient souvent d’une expertise qui inspire confiance aux investisseurs. Une gestion proactive, intégrant la maintenance et les rénovations nécessaires, contribue à préserver la valeur des actifs et à garantir un rendement stable.

Diversification géographique et sectorielle

La diversification est un levier majeur pour limiter les risques tout en augmentant les chances de générer un rendement stable. Une SCPI investie dans plusieurs zones géographiques – par exemple, en France et en Europe – réduit son exposition aux crises économiques locales. 

De même, une répartition entre différents secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, santé) permet de limiter les effets d’un ralentissement dans un domaine particulier. 

Stratégie et positionnement de la SCPI

Les SCPI de rendement se concentrent sur la distribution régulière de revenus grâce à des loyers perçus sur des actifs locatifs. Elles conviennent aux investisseurs recherchant un complément de revenu stable. Les SCPI fiscales, quant à elles, offrent des avantages en matière de fiscalité (Pinel, Malraux, déficit foncier), mais leur rentabilité peut être plus faible en raison de leur objectif principal : la réduction d’impôt. Enfin, les SCPI de plus-value visent une valorisation à long terme des parts, avec des distributions plus rares ou moindres en cours de route.

Ainsi,  une SCPI de rendement sera plus adaptée à une personne cherchant des revenus réguliers, tandis qu’une SCPI de plus-value conviendra à ceux qui privilégient la construction d’un patrimoine à long terme. 

Conjoncture économique et prévisions

Le contexte économique joue un rôle prépondérant dans la rentabilité des SCPI, influençant la valeur des actifs et les revenus distribués.

Incidence des taux d’intérêt sur la valeur des parts

Les taux d’intérêt ont un double impact. D’une part, une hausse des taux rend les crédits immobiliers plus coûteux, ce qui peut freiner les acquisitions et réduire la demande sur le marché immobilier. 

D’autre part, elle peut affecter la valeur des parts, car les investisseurs recherchent des alternatives offrant de meilleurs rendements. 

À l’inverse, des taux bas favorisent l’effet de levier et les acquisitions, stimulant ainsi la rentabilité des SCPI.

Évolution du marché locatif et impact sur les distributions

Un marché locatif dynamique, avec une demande locative forte, soutient la rentabilité des SCPI en assurant des taux d’occupation élevés et des revenus réguliers. À l’inverse, une contraction du marché – par exemple, en raison d’une crise économique ou d’une mutation des usages (télétravail, e-commerce) – peut accroître la vacance locative et peser sur les rendements. Les SCPI diversifiées et bien gérées sont généralement mieux armées pour surmonter ces cycles économiques.

En tenant compte de ces facteurs, un investisseur peut mieux anticiper les fluctuations de rentabilité et faire des choix alignés avec ses objectifs patrimoniaux.

Pourquoi et comment étudier l’historique de rendement

L’historique de rendement d’une SCPI est un indicateur clé pour évaluer sa rentabilité et sa capacité à générer des revenus réguliers. Étudier les performances passées permet d’identifier les SCPI ayant démontré leur résilience face aux fluctuations du marché. 

En toute logique, une SCPI qui maintient un taux de distribution stable ou en progression sur plusieurs années inspire confiance aux investisseurs.

Pour analyser cet historique, il est recommandé de consulter les rapports annuels publiés par la société de gestion, qui détaillent les rendements, le taux d’occupation des actifs, et les performances globales. Ces données permettent de mieux comprendre la stratégie adoptée et son impact sur la rentabilité.

Indicateurs de stabilité et de résilience dans le temps

Parmi les indicateurs essentiels à surveiller :

Taux de distribution : voir sa constance ou son évolution sur une période d’au moins cinq ans.

Taux d’occupation financier : un taux élevé indique une bonne gestion des actifs et une demande locative soutenue.

Variation du prix des parts : une progression régulière de la valeur des parts reflète une valorisation positive des actifs sous-jacents.

En combinant ces données, il est possible d’avoir une vue d’ensemble sur la stabilité et la solidité d’une SCPI, deux facteurs déterminants pour une rentabilité pérenne.

Outils pour anticiper les performances futures

Les performances futures dépendent en grande partie de l’environnement économique et des tendances du marché immobilier. Les rapports annuels des SCPI, les études de marché locales ou régionales, et les analyses sectorielles permettent d’évaluer le potentiel de croissance et de rentabilité. Ces documents fournissent des informations sur :

Les zones géographiques en expansion (par exemple, l’Île-de-France ou certaines villes européennes).

Les secteurs d’avenir (santé, logistique, bureaux adaptés au télétravail, etc.).

La stratégie d’acquisition et de gestion des actifs mise en place par la société de gestion.

Prise en compte des nouvelles dynamiques

Les évolutions sociétales, comme la digitalisation et le télétravail, influencent les performances des SCPI. Par exemple, le télétravail a réduit la demande pour certains bureaux traditionnels, alors que le boom du e-commerce a boosté les actifs logistiques et les entrepôts. 

De même, l’investissement dans des immeubles éco-responsables ou labellisés ISR devient un critère différenciant, car il répond à une demande croissante des locataires et des investisseurs.

Pour anticiper ces transformations, les investisseurs doivent également suivre les décisions de politique monétaire, comme l’évolution des taux d’intérêt, et les tendances générales du marché immobilier. En utilisant ces outils et en tenant compte des dynamiques émergentes, il devient possible d’identifier les SCPI les mieux positionnées pour offrir un rendement optimal à l’avenir.

Pour cette simulation, imaginons la situation suivante :

Montant investi : 50 000 €

Taux de crédit : 3 % sur 10 ans (financement à 100 % par emprunt)

Durée de placement : 10 ans

SCPI choisie : Iroko Zen. C’est une SCPI de rendement qui cible principalement la distribution de revenus réguliers aux investisseurs. Avec un TDVM élevé de 7,12 %, elle se positionne comme un choix attractif pour les investisseurs cherchant des compléments de revenus.

Estimation de valorisation : hausse annuelle de la valeur des parts de 1 %

Revenus annuels estimés

Le TDVM de 7,12 % signifie que pour chaque part d’une valeur de 1 000 €, la SCPI verse 71,20 € brut par an. Avec un investissement de 50 000 €, les revenus bruts attendus sont :

Revenus bruts annuels : 50 000 € × 7,12 % = 3 560 €

Ces revenus bruts sont soumis à des prélèvements fiscaux (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) et aux frais de gestion, qui seront intégrés dans le calcul final.

Analyse financière après 10 ans

Revenus nets cumulés : en tenant compte d’une fiscalité de 30 % (impôt + prélèvements sociaux), les revenus annuels nets s’élèvent à 2 492 € (3 560 € × 70 %). Sur 10 ans, cela représente environ 24 920 €.

Valorisation des parts : en supposant une hausse annuelle de 1 % de la valeur des parts, les 50 000 € investis atteindraient 55 276 € après 10 ans, soit une plus-value de 5 276 €.

Coût du crédit : pour un emprunt de 50 000 € à 3 % sur 10 ans, les intérêts cumulés s’élèvent à 7 936 €.

Gain net estimé après 10 ans : 22 215 €, soit un rendement global de 44 % sur le montant initial investi.

Avec une approche réfléchie et en adéquation avec vos objectifs financiers, vous pouvez maximiser vos gains tout en limitant les risques.

N’oubliez pas également qu’un investissement éclairé repose sur une veille active : prenez le temps de comparer les SCPI, de consulter des experts si nécessaire, et d’ajuster votre stratégie en fonction des évolutions du marché. Ainsi, vous pourrez faire fructifier votre patrimoine en toute sérénité !