Les SCPI de déficit foncier : avantages et risques

Une SCPI de déficit foncier est un type spécifique de Société Civile de Placement Immobilier qui se concentre sur l’acquisition et la rénovation de biens immobiliers anciens, souvent situés dans des centres-villes ou des zones historiques. 

Concrètement, la SCPI collecte des fonds auprès des associés pour acheter des biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation. La société de gestion se charge ensuite de superviser et de réaliser ces travaux. 

Une fois les biens rénovés, ils sont mis en location, générant des revenus locatifs qui sont redistribués aux épargnants sous forme de dividendes. La particularité de ces SCPI réside dans la possibilité de déduire les dépenses liées aux travaux des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable des investisseurs.

Les types de biens concernés

Les SCPI de déficit foncier investissent principalement dans des biens anciens nécessitant des travaux significatifs. Ces biens sont souvent situés dans des centres-villes, des zones historiques ou des quartiers en cours de réhabilitation. 

Les types de biens concernés peuvent inclure :

• Des immeubles d’habitation : des bâtiments résidentiels anciens, parfois classés ou situés dans des zones protégées, qui nécessitent des travaux de mise aux normes ou de restauration.
• Des bâtiments à usage mixte : des immeubles combinant des logements et des commerces ou bureaux, nécessitant une rénovation pour améliorer leur attractivité et leur fonctionnalité.
• Des bâtiments d’intérêt historique ou architectural : leur rénovation est souvent soumise à des réglementations spécifiques.

En ciblant ces types de biens, les SCPI de déficit foncier participent à la valorisation et à la préservation du patrimoine immobilier tout en offrant des avantages fiscaux.

La fiscalité des SCPI de déficit foncier

L’un des principaux attraits des SCPI de déficit foncier est leur avantage fiscal. Les investisseurs peuvent déduire les travaux des revenus fonciers, créant ainsi un déficit foncier qui peut être imputé sur le revenu global. 

Déduction des travaux 

Les dépenses de travaux sont déductibles des revenus fonciers. Si les charges dépassent les revenus fonciers, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus de déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Réduction de la base imposable

En réduisant le revenu global, le déficit foncier permet de diminuer l’impôt sur le revenu, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs fortement imposés.

Prélèvements sociaux 

Les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cependant, la réduction du revenu global grâce au déficit foncier peut également diminuer la base des prélèvements sociaux.

Plus-value à la revente

En cas de revente des parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, avec des abattements selon la durée de détention.

Comment se passe la défiscalisation d’une SCPI de déficit foncier ?

Acquisition et rénovation 

La SCPI collecte des fonds auprès des associés pour acheter des biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation. Ces travaux, souvent conséquents, sont réalisés sous la supervision de la société de gestion.

Déduction des travaux 

Les dépenses liées aux travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers générés par les biens immobiliers. Si le montant des travaux dépasse les revenus fonciers, le déficit foncier ainsi créé peut être imputé sur le revenu global. 

Report du déficit 

Si le déficit foncier dépasse la limite annuelle imputable sur le revenu global, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, permettant ainsi une optimisation fiscale sur le long terme.

Perception des revenus locatifs 

Une fois les biens rénovés et mis en location, les revenus locatifs générés sont redistribués aux associés. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais l’avantage fiscal initial lié aux travaux compense souvent cette imposition.

Diversification du patrimoine

Les SCPI de déficit foncier acquièrent des biens immobiliers variés, souvent situés dans des centres-villes historiques ou des zones en cours de réhabilitation, offrant plusieurs points positifs :

Diversification géographique 

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens situés dans différentes régions, réduisant ainsi le risque lié à la dépendance à un seul marché immobilier local. Cette diversification géographique permet de bénéficier des dynamiques de marché variées et des opportunités spécifiques à chaque région.

Diversification des types de biens 

Les SCPI de déficit foncier investissent dans différents types de biens, y compris des immeubles résidentiels, des bâtiments à usage mixte (commerces et logements) et des bâtiments appartenant au patrimoine historique. Cette diversification des types de biens permet de répartir les risques et d’optimiser le rendement global du portefeuille.

Accès à des biens de qualité 

Grâce à leur capacité de collecte de fonds et à leur expertise, les SCPI de déficit foncier peuvent accéder à des opportunités d’investissement que les investisseurs individuels ne pourraient pas saisir seuls. Cela inclut des bâtiments de grande valeur et des projets de rénovation ambitieux.

Une gestion professionnelle

En investissant dans une SCPI, les investisseurs bénéficient de l’expertise et du savoir-faire d’une société de gestion spécialisée. 

Sélection des biens 

La société de gestion sélectionne soigneusement les biens à acquérir, en tenant compte de leur potentiel de valorisation et des opportunités de rénovation. Cette sélection rigoureuse permet de maximiser les chances de succès des investissements.

Supervision des travaux 

La société de gestion supervise l’ensemble des travaux, assure leur bonne exécution et leur conformité aux normes en vigueur. Cette supervision garantit la qualité des rénovations et la pérennité des biens.

Gestion locative 

Une fois les travaux terminés, la société de gestion s’occupe de la mise en location des biens, de la recherche de locataires, de la gestion des baux et de la perception des loyers. Cette gestion locative professionnelle permet de maximiser les revenus locatifs et de minimiser les périodes de vacance.

Transparence et reporting 

Les SCPI de déficit foncier fournissent des rapports réguliers et détaillés sur la gestion des biens, les travaux réalisés, les revenus locatifs et la situation financière de la SCPI. Cette transparence permet aux investisseurs de suivre leur investissement et de prendre des décisions éclairées.

Une gestion parfois complexe

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens nécessitant des travaux importants. La gestion de ces travaux peut être complexe, nécessitant une planification minutieuse, la coordination avec divers intervenants (architectes, entrepreneurs, artisans) et une supervision rigoureuse pour s’assurer que les travaux sont réalisés dans les délais et respectent le budget.

La rénovation de biens anciens, souvent situés dans des zones protégées ou historiques, est soumise à des réglementations strictes. Respecter ces normes peut être contraignant et augmenter la complexité des projets de rénovation.

Les SCPI de déficit foncier impliquent donc une gestion administrative et fiscale sophistiquée. La société de gestion doit assurer un suivi rigoureux des dépenses de travaux, de leur déductibilité fiscale et des déclarations nécessaires pour que les investisseurs bénéficient des avantages fiscaux.

Le risque de vacance locative

Le risque de vacance locative est un autre aspect important à considérer lorsqu’on investit dans une SCPI de déficit foncier. 

Une fois le chantier terminé, il peut s’écouler un certain temps avant que les biens soient mis en location et trouvent des locataires. Ce délai peut entraîner une période de vacance locative où aucun revenu locatif n’est généré, pouvant ainsi affecter la trésorerie de la SCPI et, par conséquent, les revenus distribués aux investisseurs.

Le marché locatif peut subir des fluctuations en fonction de l’offre et de la demande, des conditions économiques locales ou de la réputation du quartier. Une baisse de la demande locative peut prolonger la vacance et réduire les revenus locatifs.

Exemple chiffré d’un investissement en SCPI de déficit foncier

Pour illustrer les avantages et les risques d’un investissement en SCPI de déficit foncier, prenons l’exemple d’un investisseur qui décide d’acquérir des parts de SCPI pour un montant de 20 000 € auprès de la SCPI Urban Pierre N°6. Cette SCPI de déficit foncier présente un rendement annuel de 2 % et une quote-part de 54 % consacrée aux travaux (sur 2 ans). La durée de l’investissement est de 16 ans.

Calcul des avantages fiscaux

Montant des travaux : sur les 20 000 € investis, 54 % sont consacrés aux travaux, soit 10 800 €.

Déduction : les 10 800 € de travaux sont déductibles des revenus fonciers. Supposons que l’investisseur soit dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %. 

Voici comment se calcule cet avantage fiscal :

• Déduction immédiate : l’investisseur peut déduire jusqu’à 10 700 € des 10 800 € de travaux sur son revenu global la première année.
• Réduction de la base imposable : en déduisant 10 700 €, l’investisseur réduit son revenu imposable, entraînant une économie d’impôt de 10 700 € x 30 % = 3 210 €.
• Report du solde : le solde de 100 € (10 800 € - 10 700 €) peut être reporté sur les revenus fonciers de l’année suivante.

Rendement net après fiscalité

Pour calculer le rendement net après fiscalité, prenons en compte les revenus locatifs, les économies d’impôt et les frais associés. Supposons que la SCPI génère un rendement brut de 2 % sur l’ensemble de l’investissement (20 000 €), soit 400 € de revenus annuels.

• Revenus annuels bruts : 400 € par an.
• Économies d’impôt : la première année, l’investisseur bénéficie d’une économie d’impôt de 3 210 € grâce à la déduction des travaux.
• Frais de gestion et de souscription : supposons que les frais de souscription soient de 12 % et les frais de gestion annuels de 12 % des revenus locatifs.
  • Frais de souscription : 20 000 € x 12 % = 2 400 € (amortissables sur plusieurs années).
  • Frais de gestion annuels : 400 € x 12% = 48 €.
• Revenus locatifs nets après frais : 400 € - 48 € = 352 €.
• Impôt sur les revenus locatifs : les revenus locatifs nets sont imposés à la TMI de 30 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
  • Impôt sur le revenu : 352 € x 30 % = 105,6 €.
  • Prélèvements sociaux : 352 € x 17,2 % = 60,54 €.
• Revenus nets après impôts : 352 € - 105,6 € - 60,54 € = 185,86 €. Le rendement net après fiscalité, en tenant compte des revenus locatifs nets et des économies d’impôt la première année, est calculé comme suit :
• Total bénéfice net la première année : 185,86 € + 3 210 € = 3 395,86 €.

Le rendement net après fiscalité pour la première année, sur la base d’un investissement de 20 000 €, serait donc de 3 395,86 €, soit un rendement de près de 17 %.

Les critères de sélection

Pour identifier les meilleures SCPI de déficit foncier en 2024, plusieurs critères de sélection doivent être pris en compte :

• Qualité du patrimoine immobilier : les biens acquis par la SCPI doivent être de qualité, idéalement situés dans des zones attractives et dynamiques. La localisation des biens est très importante pour garantir une valorisation à long terme et une demande locative stable.
• Montant et nature des travaux : le montant des travaux doit être significatif pour maximiser les avantages fiscaux. De plus, la nature des travaux doit viser à améliorer substantiellement la valeur des biens, qu’il s’agisse de mises aux normes, de modernisation ou de restauration patrimoniale.
• Expérience et réputation de la société de gestion : la société de gestion de la SCPI doit avoir une solide expérience et une réputation éprouvée dans la gestion de biens immobiliers et la réalisation de projets de rénovation. 
• Performance historique : les performances passées de la SCPI, en termes de rendement et de gestion des travaux, sont un indicateur important de sa capacité à offrir des résultats attractifs. Bien que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, elles fournissent un aperçu de la compétence de la société de gestion.

Focus sur Urban Pierre N°6 de Nexity

Urban Pierre N°6 est une SCPI de déficit foncier spécialisée dans la rénovation d’actifs immobiliers situés au cœur des villes françaises. Elle se concentre sur des biens immobiliers de caractère nécessitant des travaux importants.

Caractéristiques principales

• Montant minimum d’investissement : Urban Pierre N°6 est accessible à partir de 5 000 €, rendant cet investissement abordable pour de nombreux investisseurs.
• Quote-part de travaux : Urban Pierre N°6 alloue une part importante des investissements aux travaux, avec un objectif de 54 % de la collecte, maximisant ainsi les avantages fiscaux pour les investisseurs.
• Durée d’investissement recommandée : la durée d’investissement recommandée pour Urban Pierre est de 16 ans, ce qui permet de bénéficier pleinement de la valorisation des biens rénovés.
• Stratégie d’investissement : la SCPI se concentre sur des actifs immobiliers situés dans des quartiers dynamiques et bien desservis, offrant un potentiel de valorisation élevé.

Urban Pierre N°6 de Nexity représente une excellente opportunité d’investissement en SCPI de déficit foncier pour 2024. Grâce à sa stratégie de rénovation ambitieuse, sa fiscalité avantageuse et sa gestion professionnelle, elle permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine tout en optimisant leur fiscalité.