Quels sont les critères pour bien choisir une SCPI ?

Comment fonctionne une SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier en achetant des parts d’un portefeuille diversifié (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), sans avoir à gérer directement les biens. 

La société de gestion se charge de l’acquisition, de l’entretien, de la location et de la revente, tandis que les revenus issus des loyers sont redistribués aux associés au prorata des parts SCPI détenues.

Modes de souscription

Plusieurs modes de souscription sont possibles : règlement au comptant, recours au crédit, intégration dans une assurance vie (SCPI assurance vie) ou achat en nue-propriété ou usufruit. 

Cette flexibilité séduit de nombreux épargnants, d’autant plus que le taux de distribution – c’est-à-dire le pourcentage de rendement versé par rapport à la valeur des parts – peut constituer une source régulière de revenus fonciers. 

L’investissement est ainsi plus accessible que l’investissement immobilier classique, tout en offrant la possibilité de mutualiser les risques sur une large gamme d’actifs.

Les différents types de SCPI

SCPI de rendement

L’objectif de ces véhicules est de générer un taux de distribution stable et élevé grâce à un placement immobilier locatif diversifié. On y retrouve par exemple des SCPI comme Iroko Zen SCPI, SCPI Remake Live ou SCPI Transitions Europe, qui cherchent à maintenir un bon taux d'occupation financier et à optimiser la gestion de leurs actifs pour verser des revenus réguliers.

SCPI de plus-value

Dans cette catégorie, la société civile de placement privilégie l’augmentation progressive du prix des parts sur le long terme. Les actifs achetés sont souvent sous-valorisés ou nécessitent des travaux pour révéler leur potentiel. L’objectif n’est pas forcément d’obtenir un revenu locatif maximal, mais plutôt une forte valorisation patrimoniale.

SCPI fiscales

Ces SCPI s’appuient sur des dispositifs comme Pinel, Malraux ou le déficit foncier pour offrir des avantages fiscaux à leurs associés. L’intérêt réside dans la réduction d’impôt, tout en construisant un patrimoine. Les revenus fonciers restent généralement plus faibles que dans les SCPI de rendement, mais la démarche s’avère intéressante pour ceux qui souhaitent optimiser leur imposition.

La rentabilité : taux de distribution et perspectives de croissance

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) constitue un indicateur central pour apprécier la rentabilité d’une SCPI. Il indique le revenu annuel versé aux associés, rapporté à la valeur réelle des parts. Le TDVM est un indicateur-clé pour les investisseurs visant des revenus passifs, car il reflète le rendement brut distribué par la SCPI. 

L’historique des rendements offre aussi des repères : une SCPI qui affiche une stabilité dans ses performances inspire généralement plus de confiance, même si les résultats passés ne présagent pas forcément des performances futures.

La qualité du gestionnaire : expertise et réputation

La sélection des biens immobiliers et leur gestion quotidienne relèvent de la responsabilité de la société de gestion. Des éléments comme son expérience, la taille du parc immobilier qu’elle administre et la clarté de ses rapports aux associés donnent déjà une idée de son sérieux. Une structure établie depuis plusieurs années et bénéficiant d’une bonne réputation rassure souvent les investisseurs, qui peuvent ainsi miser sur un savoir-faire éprouvé.

La capitalisation : taille et solidité financière

La capitalisation d’une SCPI correspond au montant total investi par l’ensemble de ses associés. Une capitalisation élevée témoigne généralement d’une certaine solidité, car elle permet de diversifier les actifs et d’obtenir une meilleure stabilité face aux fluctuations du marché. Une SCPI dotée d’un volume important d’actifs a aussi tendance à offrir davantage de liquidité, ce qui facilite la revente des parts si nécessaire.

La localisation des actifs : diversification géographique et sectorielle

La répartition des biens immobiliers sur plusieurs zones géographiques constitue un autre critère de choix essentiel. Plus la SCPI est présente dans des régions dynamiques, plus les risques se répartissent, notamment en cas de variations conjoncturelles dans un secteur précis. 

Il est également intéressant de regarder la variété des biens (bureaux, commerces, entrepôts), car elle augmente la résistance de la SCPI aux évolutions du marché immobilier.

Revenu passif et complément de retraite

L’acquisition de parts SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) s’avère pertinente pour générer un revenu passif, souvent recherché comme complément de retraite. Contrairement à l’investissement immobilier classique, la société de gestion SCPI s’occupe de toutes les démarches locatives et administratives, laissant à l’associé la simple perception de revenus fonciers réguliers. Les SCPI dites de rendement (comme Iroko Zen SCPI) visent spécifiquement à verser un taux de distribution intéressant, qui peut constituer une rente sur le long terme.

L’achat de parts peut s’effectuer au comptant, via un crédit ou encore en les intégrant à une assurance vie. Cette diversité de modes de souscription permet de choisir la solution la plus adaptée à ses objectifs, que ce soit la constitution d’un patrimoine ou la préparation de sa future pension.

Diversification du patrimoine

Les SCPI offrent une exposition à plusieurs secteurs de l’immobilier (bureaux, commerces, entrepôts), sur diverses régions, parfois au-delà de l’Hexagone (Transitions Europe, Epargne Pierre Europe). Cette mutualisation contribue à limiter les risques liés à la vacance locative et à la conjoncture d’un secteur donné. 

Certaines SCPI adoptent une forte diversification géographique, tandis que d’autres se concentrent sur des niches stratégiques.

Investir dans des sociétés civiles de placement immobilier constitue aussi un complément précieux à d’autres supports (actions, OPCVM, etc.). On peut ainsi panacher son placement immobilier avec un portefeuille en Bourse ou une épargne en assurance vie, afin de répartir les risques. 

En cas de besoin, il est souvent plus aisé de revendre ses parts qu’un bien immobilier en direct, grâce à la liquidité relative du marché secondaire, même si le prix de cession dépendra des conditions du moment et du classement SCPI.

Fiscalité et optimisation

Les revenus fonciers perçus via les parts SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, ce qui peut peser sur le rendement SCPI net. Toutefois, il existe des solutions de défiscalisation à travers les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.). 

Il y a également des SCPI labellisées ISR, comme la SCPI Iroko Zen ou la SCPI Novaxia Neo, qui peuvent correspondre à des stratégies d’investissement responsables et parfois bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques.

Par ailleurs, la détention de SCPI en assurance vie permet souvent de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse sur les gains, en particulier après la huitième année du contrat. 

Autre piste : acquérir des parts SCPI en nue propriété usufruit, pour répartir la fiscalité entre deux parties et optimiser davantage la charge d’impôt. 

Les indicateurs à suivre

Le taux d’occupation financier (TOF) permet de mesurer la proportion de loyers effectivement perçus par rapport à ce qui pourrait être encaissé en cas de location totale du parc immobilier. Il constitue un bon reflet de la dynamique locative au sein de la SCPI.

Le rendement, fréquemment exprimé via le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), renseigne sur le niveau de revenu distribué. Un coup d’œil sur l’évolution de la valeur de la part complète l’analyse et révèle la capacité de la SCPI à préserver ou à augmenter son capital.

Le ratio d’endettement et la capacité d’acquisition donnent une idée précise de la marge de manœuvre financière de la SCPI, en particulier pour investir dans de nouveaux biens et anticiper d’éventuels aléas du marché.

Les pièges à éviter

Certains investisseurs peuvent être tentés de se focaliser uniquement sur le rendement annoncé à un instant donné, alors qu’une vision globale est souvent plus pertinente.

Il convient également de s’assurer que la stratégie d’acquisition, la diversité des biens et leur localisation correspondent à ses objectifs. Une SCPI qui investit exclusivement dans un seul segment de marché peut présenter plus de risques qu’une structure qui se diversifie géographiquement ou par secteur.

Iroko Zen

Lancée en 2021 et gérée par Iroko, la SCPI Iroko Zen se distingue d’abord par son label ISR, qui atteste d’un engagement en faveur d’investissements plus responsables. Elle affiche des performances notables avec un taux de distribution brut de 7,12 % en 2023. 

Pour soutenir ces résultats, la stratégie retenue mise sur une diversification à la fois géographique (France et Europe) et sectorielle (bureaux, commerces, entrepôts). Cette approche permet de limiter l’impact d’éventuelles difficultés sur un secteur ou une zone donnée.

Du point de vue de la capitalisation, le prix d’entrée minimum est fixé à 5 050 euros. 

L’absence de commission de souscription la rend plus accessible que certaines offres concurrentes. 

La durée de placement recommandée est de sept ans, un horizon qui correspond bien à l’objectif de percevoir des revenus réguliers en maîtrisant le risque lié à l’évolution du marché immobilier.

Novaxia NEO

Novaxia NEO adopte également une démarche responsable, avec un classement “Article 9 SFDR” et le label ISR. Son objectif de taux de distribution tourne autour de 6 %, et la SCPI enregistre un rendement de 6,51 % en 2023. 

Sa stratégie d’investissement se caractérise par une large diversification (bureaux, hôtels, commerces, résidences gérées) dans plusieurs pays européens, en ciblant des zones urbaines de plus de 200 000 habitants.

La flexibilité de ce placement ressort aussi comme un argument fort : le ticket d’entrée démarre à 187 euros, et les revenus sont potentiellement distribués chaque mois. 

Des mécanismes de versements programmés et de souscription en nue-propriété sont prévus pour les épargnants recherchant davantage de souplesse. 

La durée de placement recommandée est fixée à dix ans, ce qui laisse le temps de mettre en œuvre la stratégie de valorisation des actifs immobiliers.

Comment choisir entre ces 2 SCPI ?

Pour un investisseur, le choix entre Iroko Zen et Novaxia NEO dépend essentiellement de ses priorités et de son profil. 

Iroko Zen présente un taux de distribution plus élevé (7,12 %) et une durée de placement recommandée de sept ans. En revanche, son prix d’entrée est plus conséquent (5 050 euros), même si l’absence de commission de souscription constitue un atout. 

De son côté, Novaxia NEO se distingue par un ticket d’entrée très accessible (187 euros), un rendement de 6,51 %, une distribution potentielle mensuelle et une durée de placement plus longue (dix ans).

Ainsi, un investisseur à la recherche d’un rendement potentiellement supérieur et prêt à mobiliser un capital plus élevé sur un horizon plus court pourra s’orienter vers Iroko Zen. 

Celui qui privilégie la flexibilité, la possibilité de démarrer avec un budget moindre et un horizon de placement plus étendu trouvera plutôt son compte avec Novaxia NEO. 

Trouver une SCPI adaptée suppose de prendre en compte plusieurs critères : la rentabilité, la réputation du gestionnaire, la capitalisation et la localisation des actifs. Ces éléments doivent impérativement être mis en regard de vos propres objectifs d’investissement, qu’il s’agisse de percevoir un revenu complémentaire, de diversifier votre patrimoine ou d’optimiser votre fiscalité. Un placement pertinent est avant tout celui qui correspond à votre profil et à vos attentes en termes de risques et d’horizon de placement.

Avant de franchir le pas, vous pouvez comparer les offres proposées par les courtiers, les banques et les plateformes en ligne spécialisées. Chacune propose des services et des conditions tarifaires susceptibles de faire pencher la balance. Il reste néanmoins judicieux de se faire accompagner par un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert immobilier. Ce regard extérieur vous aidera à analyser en détail les performances passées, à évaluer le potentiel de rendement futur et à choisir la SCPI la plus cohérente avec vos objectifs et votre situation financière.