SCI et SCPI : attention à la confusion

Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

Bien que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) partagent des objectifs d’investissement dans l’immobilier, elles diffèrent fondamentalement dans leur structure, leur gestion et leur fonctionnement. 

Une SCI est une société créée par plusieurs associés pour acquérir, gérer et éventuellement transmettre des biens immobiliers. Les associés détiennent des parts proportionnelles à leurs apports et participent activement à la gestion de la société.

Une SCPI est un placement immobilier permettant à des particuliers d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier diversifié, géré par une société de gestion professionnelle. Les investisseurs perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leurs parts, sans s’impliquer directement dans la gestion des biens.

Pourquoi cette confusion ?

La confusion entre SCI et SCPI provient principalement de leur nom similaire et de leur objectif commun d’investir dans l’immobilier. Cependant, leurs différences structurelles et fonctionnelles sont significatives. 

La SCI est souvent utilisée pour des investissements familiaux ou entre amis, car elle offre des facilités dans la gestion et surtout la transmission des biens. À l’inverse, la SCPI est un produit financier conçu pour offrir un accès simplifié et diversifié au marché immobilier, sans les contraintes de gestion directe.

Cette confusion est également amplifiée par la méconnaissance des spécificités de chaque structure et par la complexité des termes financiers et juridiques qui les entourent. Il est donc important de bien comprendre les caractéristiques propres à chaque type de société pour choisir l’option d’investissement la plus adaptée à vos objectifs et à votre situation personnelle.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s’associer pour acquérir, gérer et transmettre des biens immobiliers. 

Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, une SCI ne peut exercer d’activité commerciale. 

Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Son capital social est librement fixé par les associés et peut être composé d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers). Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, ces parts pouvant être cédées, sous réserve de l’acceptation des autres associés. 

La gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, désignés par les associés, et les décisions majeures, comme l’achat ou la vente de biens, sont prises en assemblée générale. 

Une gestion de son patrimoine facilitée

La SCI est un outil de gestion patrimoniale efficace, permettant de détenir et de gérer des biens immobiliers de manière collective. Elle facilite la transmission du patrimoine, notamment par le biais de donations de parts sociales. 

Bien que les associés soient responsables des dettes de la SCI, les créanciers doivent d’abord se tourner vers la société avant de saisir le patrimoine personnel des associés.

Flexibilité

La SCI offre une grande flexibilité dans la gestion des biens immobiliers et dans les modalités de répartition des bénéfices entre les associés.

Optimisation fiscale

Les associés peuvent déduire de leurs revenus fonciers les charges liées aux biens immobiliers (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), ce qui peut réduire leur imposition de manière significative.

Les inconvénients de la SCI

Complexité administrative 

La création et la gestion d’une SCI impliquent des formalités administratives et juridiques importantes (rédaction des statuts, tenue de comptabilité, assemblées générales, etc.).

Coûts de fonctionnement

La gestion d’une SCI entraîne des coûts : frais de constitution, frais de notaire, frais de gestion courante et éventuellement les honoraires d’un expert-comptable.

Responsabilité indéfinie 

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, ce qui peut constituer un risque en cas de difficultés financières de la société.

Conflits entre associés 

La gestion collective des biens immobiliers peut entraîner des désaccords entre les associés, notamment concernant les décisions importantes ou la répartition des bénéfices.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement immobilier de long terme permettant à des particuliers d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier diversifié, géré par une société de gestion professionnelle. 

Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs pour acheter et gérer des biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des logements. Les revenus locatifs générés par ces biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Les SCPI sont régies par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui assure la protection des investisseurs et la transparence des opérations. 

La gestion des biens, y compris la recherche de locataires, l’entretien et les rénovations, est entièrement assurée par la société de gestion, ce qui libère les investisseurs des contraintes de la gestion immobilière.

Les avantages de l’investissement en SCPI

L’un des principaux avantages des SCPI est de permettre la diversification du portefeuille immobilier. En investissant dans une SCPI, les investisseurs accèdent à un large éventail de biens immobiliers situés dans différentes régions géographiques et secteurs économiques, réduisant le risque global de l’investissement. 

Par ailleurs, les SCPI proposent une gestion professionnelle et déléguée, permettant aux investisseurs de bénéficier de l’expertise de gestionnaires expérimentés sans avoir à s’impliquer directement dans la gestion des biens. 

Les SCPI offrent également une rentabilité attractive, souvent supérieure à celle des placements financiers traditionnels, grâce aux revenus locatifs réguliers et aux potentielles plus-values immobilières. 

Les SCPI sont plébiscitées par les investisseurs car il est plus facile d’y accéder. En effet, il est possible d’investir en SCPI avec une centaine d’euros, alors que l’investissement immobilier direct nécessite de mobiliser d’importantes sommes. 

Les inconvénients d’une SCPI

L’investissement en SCPI n’est pas très liquide et il peut être difficile de revendre rapidement ses parts, surtout en cas de baisse du marché immobilier. 

De plus, les frais associés aux SCPI (frais de souscription, de gestion et de cession), peuvent réduire la rentabilité nette de l’investissement.

Un autre inconvénient est la dépendance aux performances de la société de gestion. La réussite de l’investissement en SCPI repose en grande partie sur la compétence et l’expertise de la société de gestion, ce qui peut représenter un risque si cette dernière rencontre des difficultés. 

Comme tout investissement immobilier, les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier, pouvant affecter les revenus locatifs et la valorisation des biens. Par ailleurs, il faut garder à l’esprit que l’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital. 

Les SCPI offrent une transparence et une sécurité accrues grâce à la régulation par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette régulation garantit que les SCPI respectent des normes strictes de gestion et de reporting, offrant ainsi aux investisseurs une tranquillité d’esprit et une meilleure protection de leur capital. 

Autre avantage en SCPI, on peut investir dans des secteurs immobiliers spécialisés, comme les immeubles de bureaux, les commerces, les résidences de services et les infrastructures logistiques, pouvant être difficiles d’accès pour les investisseurs individuels. Cette spécialisation permet de tirer parti de la croissance de niches spécifiques sur le marché immobilier.

L’investissement en SCPI permet également la mutualisation des risques. En investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, les investisseurs réduisent leur exposition aux aléas de la vacance locative et des défaillances de paiement. De plus, les SCPI peuvent accéder à des opportunités d’investissement immobilières de grande envergure et bénéficier d’économies d’échelle, se traduisant souvent par des coûts de gestion plus bas et des rendements potentiellement plus élevés.

Les SCPI offrent une certaine flexibilité sur les modes de souscription et de détention. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI au comptant, à crédit, en démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit), ou encore de les intégrer dans un contrat d’assurance-vie, permettant ainsi d’adapter l’investissement aux objectifs patrimoniaux et fiscaux de chaque investisseur. Cette flexibilité rend les SCPI particulièrement attractives pour divers profils d’investisseurs, qu’ils recherchent des revenus complémentaires, une préparation à la retraite ou une optimisation fiscale.

Découvrez les produits SCPI de Nexity

Nexity propose une gamme diversifiée de SCPI répondant à différents profils d’investisseurs. Voici un aperçu des produits SCPI de Nexity :

• Iroko Zen : cette SCPI labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) investit dans l’immobilier des usages de demain en France et en Europe, avec un taux de distribution brut de 7,12 % en 2023. Iroko Zen se distingue par l’absence de commission de souscription et une diversification géographique et sectorielle.
• Urban Pierre n°6 : spécialisée dans la rénovation d’actifs en cœur de ville, cette SCPI résidentielle de déficit foncier permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs. Avec un taux de distribution brut post travaux de 2 %, Urban Pierre n°6 se concentre sur des investissements durables et respectueux de l’environnement.
• ActivImmo : lancée en 2019, ActivImmo est dédiée aux locaux d’activités et à la logistique urbaine, avec un taux de distribution brut de 5,52 % en 2023. Labellisée ISR, cette SCPI bénéficie de l’expertise de la société de gestion Alderan et investit principalement en France et en Europe.
• Transitions Europe : cette jeune SCPI, lancée en 2023, vise à accompagner les transitions du marché immobilier en investissant dans un portefeuille diversifié d’actifs européens. Avec un taux de distribution de 8,16 % en 2023, Transitions Europe se positionne sur des opportunités attractives et responsables.
• Novaxia NEO : Novaxia NEO combine un objectif de taux de distribution de 6,51 % en 2023 avec un haut niveau d’engagement responsable (Article 9 SFDR, label ISR). Accessible dès 187€, cette SCPI diversifie ses investissements dans plusieurs pays européens et différents types de biens immobiliers.

En choisissant une SCPI de Nexity, vous bénéficiez d’une gestion professionnelle et d’une diversification optimale, tout en profitant des avantages fiscaux et financiers offerts par ces véhicules d’investissement. Pour en savoir plus sur les SCPI et découvrir comment elles fonctionnent, consultez notre article sur comment fonctionne la SCPI ?