SCPI ou investissement locatif ? L’avis de Nexity

Investir en SCPI présente plusieurs avantages qui en font une option intéressante pour diversifier son portefeuille immobilier sans les contraintes de la gestion directe. 

La diversification du portefeuille

En investissant dans une SCPI, vous accédez à un portefeuille diversifié de biens immobiliers situés dans différentes régions et secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, etc.). Cette diversification réduit les risques associés à un seul bien ou à une seule localisation.

Une gestion professionnelle et simplifiée pour l’investisseur

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées qui s’occupent de toutes les démarches, de l’acquisition des biens à la gestion locative en passant par l’entretien et la rénovation. Cette gestion professionnelle assure une optimisation de la rentabilité des biens et libère les investisseurs des contraintes de la gestion quotidienne.

Un investissement accessible

Investir en SCPI est accessible à partir de montants relativement faibles. Chez Nexity, il est ainsi possible d’investir à partir d’une centaine d’euros avec la SCPI Novaxia NEO. Contrairement à l’achat direct de biens immobiliers, les SCPI ne nécessitent pas un capital de départ important. Cela permet à un large éventail d’investisseurs de participer au marché immobilier. 

Des revenus réguliers

Les SCPI distribuent les revenus locatifs sous forme de dividendes aux investisseurs, de manière trimestrielle ou annuelle. Ces revenus, généralement trimestriels, offrent une source de revenus passifs stable et prévisible, idéale pour les investisseurs à la recherche de revenus complémentaires.

Une fiscalité avantageuse

Certaines SCPI, comme les SCPI de déficit foncier ou les SCPI Pinel, permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. Ces avantages peuvent inclure des déductions fiscales sur les travaux de rénovation ou des réductions d’impôts pour l’investissement dans des logements neufs destinés à la location.

Liquidité

Bien que les parts de SCPI soient moins liquides que les actions cotées en bourse, elles offrent néanmoins une certaine liquidité grâce à la possibilité de vendre ses parts sur le marché secondaire. Cela permet aux investisseurs de récupérer leur capital plus facilement qu’avec un bien immobilier détenu en direct.

Investir dans l’immobilier locatif en direct consiste à acheter un bien immobilier pour le louer à des particuliers ou à des entreprises. 

Les avantages de l’investissement direct

Un contrôle total 

En tant que propriétaire, vous avez un contrôle total sur le bien immobilier, les décisions d’investissement, les rénovations et les choix des locataires. Ce contrôle peut vous permettre d’optimiser les revenus locatifs et la valorisation du bien.

Valorisation du bien 

En plus des revenus locatifs, l’immobilier locatif direct offre la possibilité de valorisation à long terme. La valeur de votre bien peut augmenter au fil du temps, générant ainsi une plus-value potentielle lors de la revente.

Effet de levier

En empruntant pour acheter un bien immobilier, vous pouvez profiter de l’effet de levier financier. Les revenus locatifs peuvent aider à rembourser le prêt, tout en augmentant votre capital investi.

Optimisation fiscale 

L’investissement locatif direct permet de bénéficier de divers dispositifs fiscaux comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permettent de réduire votre impôt sur le revenu et d'améliorer la rentabilité de l’investissement.

Les difficultés de la gestion locative

La gestion locative en direct nécessite un investissement en temps et en effort conséquent. En tant que propriétaire, vous devez gérer les locataires, les baux, les réparations et l’entretien du bien. Cette gestion peut être chronophage et stressante, surtout en cas de problèmes avec les locataires.

La gestion d’un bien immobilier nécessite également une certaine expertise juridique, fiscale et technique. Les erreurs de gestion peuvent avoir des conséquences financières importantes, qu’il s’agisse de problèmes légaux avec les locataires ou de travaux de réparation mal réalisés.

Les potentiels litiges avec les locataires, de type impayés de loyers ou dégradations du bien, peuvent entraîner des procédures juridiques longues et coûteuses. La résolution de ces litiges demande souvent l’intervention d’un avocat ou d’un expert en gestion immobilière.

Le risque de vacance locative

Le risque de vacance locative est une réalité pour tout investisseur immobilier. Les périodes sans locataire entraînent une perte de revenus et peuvent mettre en difficulté votre capacité à rembourser le prêt immobilier. La vacance locative dépend de plusieurs facteurs, tels que l’emplacement du bien, la demande locative et l’état général du logement.

Même en l’absence de locataires, vous devez continuer à assumer les charges fixes du bien immobilier, telles que les taxes foncières, les assurances et les frais d’entretien. Ces coûts peuvent peser lourdement sur votre budget en cas de vacance prolongée.

Un investissement de départ important

L’investissement locatif direct nécessite généralement un apport personnel conséquent. Les banques exigent souvent un apport de 10 à 30 % du prix d’achat du bien immobilier pour accorder un prêt. Cet apport peut représenter une barrière d’entrée importante pour de nombreux investisseurs.

À côté de ça, l’achat d’un bien immobilier entraîne des frais d’acquisition non négligeables, comme les frais de notaire, les frais d’agence et les frais de garantie. Ces coûts s’ajoutent au prix d’achat du bien et augmentent le montant total de l’investissement initial.

En fonction de l’état du bien immobilier, des travaux de rénovation ou des aménagements peuvent être nécessaires avant de pouvoir le louer. Ces travaux représentent un coût supplémentaire qu’il faut prévoir dans le budget initial de l’investissement.

Pour aider les investisseurs à choisir entre une SCPI et un investissement locatif classique, il est essentiel de comparer les deux options sur plusieurs critères clés. Voici un tableau comparatif détaillant les principales différences et avantages de chaque type d’investissement.

Tableau comparatif

Investir dans une SCPI permet également de bénéficier d’une mutualisation des risques immobiliers. En effet, les SCPI investissent dans un large portefeuille de biens, répartis sur plusieurs secteurs géographiques et segments du marché immobilier. 

Cette mutualisation réduit l’impact des éventuels défauts de paiement des locataires ou des périodes de vacance locative, car les revenus sont diversifiés sur un grand nombre de biens et de locataires. 

De plus, les SCPI offrent une transparence accrue grâce à des rapports réguliers sur la performance et la gestion des actifs, ce qui permet aux investisseurs de suivre l’évolution de leur investissement en toute confiance. 

Les SCPI permettent également un accès simplifié au marché immobilier européen, ouvrant des opportunités d’investissement dans des pays offrant des rendements attractifs et une fiscalité avantageuse, ce qui serait plus difficile à réaliser avec un investissement locatif direct. 

Les SCPI offrent la possibilité de réinvestir les dividendes perçus, favorisant ainsi l’effet de capitalisation et la croissance du capital à long terme.

Comparaison avec d’autres types d’investissements

Investir en SCPI peut également être comparé à d’autres types d’investissements comme les actions, les obligations ou les fonds communs de placement. Les SCPI offrent une exposition directe au marché immobilier avec une gestion professionnelle et des revenus réguliers, tout en diversifiant le risque immobilier sur plusieurs biens. En revanche, les actions et obligations offrent une liquidité supérieure et des possibilités de rendement plus élevé, mais avec une volatilité accrue. Pour plus de détails sur le rendement des SCPI, consultez notre article sur le rendement d’une SCPI.

Les SCPI et l’investissement locatif direct présentent chacun des avantages et des inconvénients spécifiques. Les SCPI offrent une solution simple, accessible et diversifiée pour investir dans l’immobilier avec une gestion professionnelle et des revenus réguliers. En revanche, l’investissement locatif direct permet un contrôle total, un potentiel de valorisation élevé et des avantages fiscaux variés, mais requiert un investissement initial important et une gestion active. Le choix entre SCPI et investissement locatif direct dépendra des objectifs financiers, de la tolérance au risque et des préférences de gestion de chaque investisseur.