SCPI : Tout savoir sur la liquidité

Qu’est-ce que la liquidité d’une SCPI ?

La liquidité d’une SCPI se définit par la facilité avec laquelle un investisseur peut revendre ses parts et récupérer son capital. Contrairement à des produits financiers classiques comme les actions ou les obligations, les SCPI ne sont pas cotées en bourse, ce qui rend leur liquidité moins immédiate.

Pour les SCPI à capital variable, la revente des parts est facilitée par la société de gestion, qui rachète les parts selon les demandes des investisseurs, sous réserve de disponibilité de nouveaux acheteurs. 

En revanche, pour les SCPI à capital fixe, la revente des parts dépend du marché secondaire, où les parts sont échangées entre investisseurs, ce qui peut allonger le délai de sortie en fonction de l’offre et de la demande.

La liquidité des SCPI est donc intrinsèquement liée à leur structure et à la dynamique du marché immobilier.

Pourquoi la liquidité est-elle un enjeu pour les investisseurs ?

La liquidité est un critère important pour les investisseurs, car c’est elle qui détermine leur capacité à récupérer leur investissement en cas de besoin. Une faible liquidité peut limiter les options en cas de changements imprévus dans la situation financière ou les objectifs d’un investisseur.

Dans un contexte où les parts sont peu liquides, les délais de revente peuvent s’allonger, notamment si le marché immobilier traverse une période de tension. Cette situation peut entraîner une dévalorisation des parts ou un manque de liquidités immédiates, ce qui peut poser problème si l’investisseur a besoin d’argent rapidement :

Pour financer une dépense imprévue, comme des frais médicaux ou des travaux importants. 

Pour réorienter son portefeuille vers d’autres actifs (actions, obligations, immobilier direct).

Bien que les SCPI soient des placements à long terme, comprendre leur fonctionnement en matière de liquidité permet de mieux anticiper les éventuels besoins de revente et d’intégrer ce paramètre à sa stratégie patrimoniale.

Le rôle des sociétés de gestion 

Les sociétés de gestion gèrent les flux d’entrées (nouveaux investisseurs) et de sorties (revente des parts), tout en veillant à maintenir un équilibre financier stable. 

Une bonne gestion implique de s’assurer que les demandes de retrait peuvent être couvertes par des nouvelles souscriptions ou des fonds disponibles.

Certaines sociétés se démarquent par leur transparence et leur efficacité en matière de gestion de la liquidité. Elles mettent en place des mécanismes pour faciliter les échanges de parts, comme des plateformes de revente ou des politiques de rachat encadrées.

SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable ?

La structure de la SCPI influence directement sa liquidité :

Dans les SCPI à capital variable, la société de gestion peut émettre de nouvelles parts ou racheter celles des investisseurs, ce qui facilite les entrées et sorties. Cette flexibilité offre une meilleure liquidité, sous réserve que la collecte reste dynamique.

Dans les SCPI à capital fixe, la revente des parts s’effectue uniquement sur le marché secondaire entre investisseurs. Cela limite la liquidité, car la revente dépend de l’existence de contreparties prêtes à acheter au prix fixé.

On recommande donc plutôt les SCPI à capital variable pour ceux qui cherchent à conserver de la liquidité.

Pourquoi les SCPI à grande capitalisation offrent une meilleure liquidité ?

Les SCPI à grande capitalisation attirent souvent un plus grand nombre d’investisseurs, ce qui facilite les échanges de parts sur le marché secondaire. De plus, leur portefeuille d’actifs diversifié et leur collecte de fonds régulière assurent une plus grande stabilité financière.

Les SCPI de niche ou à petite capitalisation peuvent avoir une base d’investisseurs plus restreinte et une collecte limitée, rendant la revente des parts plus complexe.

Ainsi, une SCPI généraliste avec des actifs répartis sur plusieurs secteurs et zones géographiques, bénéficie d’une forte attractivité et d’une demande soutenue, garantissant une meilleure liquidité.

A contrario, une SCPI spécialisée, nichée dans un secteur comme la logistique ou la santé, peut offrir des rendements intéressants, mais sa liquidité sera limitée en raison d’un marché secondaire moins actif.

Influence des tendances économiques et immobilières sur la revente des parts

La liquidité des SCPI est directement liée aux conditions économiques et immobilières. En période de croissance économique, la demande pour des parts de SCPI augmente, soutenue par des rendements attractifs et un marché locatif dynamique. 

À l’inverse, lors de périodes de crise, les investisseurs sont plus prudents, ce qui peut ralentir les transactions sur le marché secondaire.

Pourquoi les SCPI offrant des rendements élevés sont souvent moins liquides ?

Les SCPI qui affichent des rendements élevés, souvent supérieurs à 5 %, investissent généralement dans des secteurs ou des actifs plus risqués, comme les bureaux, les commerces, ou la logistique. Ces actifs peuvent être plus sensibles aux fluctuations économiques, ce qui peut freiner la demande sur le marché secondaire en période de tension.

Les SCPI axées sur la liquidité privilégient des stratégies plus conservatrices. Par exemple, elles investissent dans des actifs résidentiels ou des secteurs avec une demande locative structurellement forte, comme les logements en zones tendues. Cela réduit leur volatilité, mais les rendements sont souvent inférieurs à ceux des SCPI tertiaires.

SCPI résidentielles vs tertiaires 

Les SCPI résidentielles offrent une meilleure liquidité grâce à la stabilité du marché locatif résidentiel, où la demande reste constante, même en période de ralentissement économique. Cependant, leurs rendements, généralement compris entre 3 % et 4,5 %, sont moins attractifs que ceux des SCPI tertiaires.

Les SCPI tertiaires (bureaux, commerces, logistique) se distinguent par des rendements plus élevés (4,5 % à 6,5 %), mais leur liquidité peut être plus limitée, en particulier lors de crises économiques ou de mutations structurelles comme l’essor du télétravail.

En fonction de leurs objectifs, les investisseurs doivent arbitrer entre un rendement élevé avec un risque de liquidité plus important et une stratégie plus stable, mais moins rentable.

Choisir des SCPI adaptées à vos besoins

Pour optimiser la liquidité, vous devez sélectionner des SCPI qui répondent à vos objectifs d’investissement tout en offrant une liquidité suffisante. Privilégiez les SCPI diversifiées, qui combinent des actifs stables (comme le résidentiel) avec des actifs plus dynamiques (comme les bureaux ou commerces). Ces SCPI bénéficient d’un équilibre entre un rendement attractif et une liquidité facilitée grâce à une forte demande sur le marché secondaire.

Focus sur les SCPI à capital variable : avantages et limites

Les SCPI à capital variable sont particulièrement adaptées pour les investisseurs qui souhaitent une liquidité accrue. Elles permettent d’ajuster le capital en fonction des entrées et sorties, ce qui garantit une meilleure flexibilité. Toutefois, leur liquidité dépend aussi de la capacité de la société de gestion à attirer de nouveaux investisseurs et à maintenir une collecte dynamique.

Diversifier vos placements pour réduire les risques

Pour réduire les risques liés à la liquidité, il vaut mieux ne pas concentrer l’intégralité de votre portefeuille sur les SCPI.

Assurance-vie avec SCPI : intégrer des SCPI dans une enveloppe d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’une diversification renforcée avec d’autres supports d’investissement.

Actions et obligations : ces actifs offrent une liquidité supérieure et peuvent compléter efficacement les SCPI en équilibrant le portefeuille.

Diversification entre SCPI résidentielles, de rendement et spécialisées

Au sein des SCPI elles-mêmes, diversifiez vos placements pour optimiser la liquidité :

SCPI résidentielles : elles offrent une liquidité stable grâce à une demande constante pour les actifs locatifs.

SCPI de rendement : investies dans des secteurs tertiaires comme les bureaux ou commerces, elles offrent des rendements attractifs mais peuvent être plus sensibles aux cycles économiques.

SCPI spécialisées : par exemple, les SCPI de santé ou logistiques, qui bénéficient de marchés porteurs mais dont la liquidité dépend de la niche ciblée.

Les SCPI sont-elles des placements liquides ?

Les SCPI ne sont pas considérées comme des placements hautement liquides, car elles reposent sur des actifs immobiliers, par nature moins fluides que les actions ou obligations. Cependant, leur liquidité varie en fonction de leur structure :

SCPI à capital variable : plus liquides, car la société de gestion peut émettre ou racheter des parts selon la demande.

SCPI à capital fixe : moins liquides, car les parts doivent être revendues sur le marché secondaire, où les délais de cession peuvent être plus longs.

Comment revendre mes parts de SCPI ?

Pour revendre vos parts, le processus dépend de la structure de la SCPI.

Dans une SCPI à capital variable, vous pouvez faire une demande de retrait auprès de la société de gestion, qui rachètera vos parts sous réserve de la disponibilité de liquidités ou de nouveaux investisseurs.

Dans une SCPI à capital fixe, la revente se fait sur le marché secondaire, où vos parts sont proposées à d’autres investisseurs via une plateforme dédiée. Ce processus peut être plus long et dépend de l’offre et de la demande.

Quelles SCPI offrent la meilleure liquidité ?

Les SCPI à capital variable sont généralement les plus liquides, grâce à leur mécanisme d’ajustement des parts. Parmi elles, les SCPI investies dans des actifs résidentiels ou diversifiés sont souvent plus attractives sur le marché secondaire, en raison de leur stabilité et de leur forte demande locative. 

La faible liquidité des SCPI est-elle un inconvénient majeur ?

La faible liquidité des SCPI peut être perçue comme un inconvénient, mais elle dépend des objectifs de l’investisseur. Les SCPI sont conçues pour des investissements à long terme, où la priorité est souvent la génération de revenus réguliers et la valorisation patrimoniale. Toutefois, en cas de besoin de liquidités rapides, cela peut être un frein, notamment en période de crise ou sur des marchés secondaires peu actifs.

Puis-je anticiper la liquidité d’une SCPI avant d’y investir ?

Oui, il est possible d’évaluer la liquidité d’une SCPI en analysant plusieurs critères :

Structure de la SCPI : privilégiez les SCPI à capital variable pour une meilleure flexibilité.

Taille et capitalisation : les SCPI à grande capitalisation ont souvent une meilleure liquidité.

Rapports de la société de gestion : consultez les indicateurs comme la collecte, les demandes de retrait en attente, et l’attractivité sur le marché secondaire.

Secteur d’investissement : les SCPI résidentielles ou diversifiées sont généralement plus liquides que les SCPI de niche.